Zwei Investoren kaufen dasselbe Objekt. Einer vermietet es 15 Jahre und verkauft dann. Der andere saniert es in 2 Jahren und verkauft sofort. Beide machen Gewinn. Aber einer macht ihn viel effizienter.
Two investors buy the same asset. One rents it out for 15 years then sells. The other renovates it in 2 years and sells immediately. Both make a profit. But one makes it far more efficiently.
Deux investisseurs achètent le même actif. L'un le loue pendant 15 ans puis vend. L'autre le rénove en 2 ans et vend immédiatement. Les deux réalisent un profit. Mais l'un le fait beaucoup plus efficacement.
Двама инвеститори купуват един и същ обект. Единият го отдава под наем 15 години и после продава. Другият го реновира за 2 години и продава веднага. И двамата реализират печалба. Но единият го прави много по-ефективно.
Die drei ErtragsquellenThe three sources of returnLes trois sources de rendementТрите източника на доходност
Jede Immobilieninvestition kann Ertrag aus drei Quellen generieren. Sie sind nicht gleichwertig — weder in der Höhe noch in der steuerlichen Behandlung noch im Risikoprofil:Every real estate investment can generate returns from three sources. They are not equivalent — neither in magnitude, nor in tax treatment, nor in risk profile:Tout investissement immobilier peut générer des rendements de trois sources. Elles ne sont pas équivalentes — ni en ampleur, ni en traitement fiscal, ni en profil de risque :Всяка инвестиция в недвижими имоти може да генерира доходност от три източника. Те не са равностойни — нито по размер, нито по данъчно третиране, нито по рисков профил:
Wie verteilt sich der Gewinn? – zwei StrategienHow is profit distributed? – two strategiesComment le profit est-il distribué ? – deux stratégiesКак се разпределя печалбата? – две стратегии
Die zwei Hauptstrategien im Schweizer Immobilienmarkt haben fundamental verschiedene Ertragsprofile. Der Unterschied liegt nicht nur in der Höhe — sondern darin, wann und wie der Ertrag entsteht:The two main strategies in the Swiss real estate market have fundamentally different return profiles. The difference lies not only in magnitude — but in when and how the return is generated:Les deux stratégies principales sur le marché immobilier suisse ont des profils de rendement fondamentalement différents. La différence ne réside pas seulement dans l'ampleur — mais dans quand et comment le rendement est généré :Двете основни стратегии на швейцарския пазар на недвижими имоти имат фундаментално различни профили на доходност. Разликата е не само в размера — а в това кога и как се генерира доходността:
Rechenbeispiel – dasselbe Objekt, zwei StrategienExample calculation – same asset, two strategiesExemple de calcul – même actif, deux stratégiesИзчислителен пример – същият обект, две стратегии
Ausgangslage: Kauf einer Liegenschaft in der Schweiz für CHF 2'000'000. Fiktives Beispiel zur Illustration — keine Renditegarantie.Starting point: purchase of a property in Switzerland for CHF 2,000,000. Fictitious example for illustration — no return guarantee.Point de départ : achat d'un bien immobilier en Suisse pour CHF 2'000'000. Exemple fictif à titre d'illustration — pas de garantie de rendement.Изходна точка: покупка на имот в Швейцария за CHF 2 000 000. Фиктивен пример за илюстрация — без гаранция за доходност.
Strategie A erzielt absolut gesehen mehr Gewinn — aber über 15 Jahre. Strategie B erzielt in einem Drittel der Zeit fast denselben absoluten Betrag — mit einem IRR der dreimal so hoch ist. Für einen kapitaleffizienten, exit-orientierten Investor ist das Resultat eindeutig.Strategy A achieves more profit in absolute terms — but over 15 years. Strategy B achieves nearly the same absolute amount in a third of the time — with an IRR three times as high. For a capital-efficient, exit-oriented investor the result is clear.La stratégie A réalise plus de profit en termes absolus — mais sur 15 ans. La stratégie B réalise presque le même montant absolu en un tiers du temps — avec un IRR trois fois plus élevé. Pour un investisseur efficace en capital et orienté sortie, le résultat est clair.Стратегия А постига повече печалба в абсолютно изражение — но за 15 години. Стратегия Б постига почти същата абсолютна сума за една трета от времето — с три пъти по-висока IRR. За капиталоефективен, exit-ориентиран инвеститор резултатът е ясен.
Die steuerliche DimensionThe tax dimensionLa dimension fiscaleДанъчното измерение
Mieteinnahmen gelten als ordentliches Einkommen und werden im Wohnsitzstaat des Investors zum Einkommenssteuersatz besteuert — oft 25–45% je nach Land. Zudem: Verrechnungssteuer 35% in der Schweiz (via DBA teilweise rückforderbar).
Rental income is treated as ordinary income and taxed at the investor's country of residence at income tax rates — often 25–45% depending on the country. Additionally: withholding tax 35% in Switzerland (partially refundable via DTA).
Les revenus locatifs sont traités comme revenus ordinaires et imposés dans le pays de résidence de l'investisseur aux taux de l'impôt sur le revenu — souvent 25–45% selon le pays. De plus : impôt anticipé 35% en Suisse (partiellement remboursable via CDI).
Наемните приходи се третират като обикновен доход и се облагат в държавата на пребиваване на инвеститора по ставките за данък върху доходите — често 25–45% в зависимост от страната. Допълнително: данък при източника 35% в Швейцария (частично възстановим чрез СИДДО).
Exit-Gewinn (Grundstückgewinnsteuer): kantonale Steuer, 15–40% je nach Kanton und Haltedauer. Längere Haltedauer = tiefere GGSt. Bei Share Deal (Verkauf der SPV-Anteile statt der Liegenschaft) kann die GGSt unter Umständen reduziert oder verschoben werden. Planbar — wenn die Struktur von Anfang an stimmt.
Exit profit (real estate gains tax): cantonal tax, 15–40% depending on canton and holding period. Longer holding period = lower GGSt. With a share deal (sale of SPV shares rather than the property), GGSt can in certain circumstances be reduced or deferred. Plannable — if the structure is correct from the outset.
Profit de sortie (impôt sur les gains immobiliers) : impôt cantonal, 15–40% selon le canton et la durée de détention. Plus longue durée = impôt sur les gains plus bas. Avec un share deal (vente des parts SPV plutôt que du bien), l'impôt peut dans certaines circonstances être réduit ou différé. Planifiable — si la structure est correcte dès le départ.
Печалба при изход (данък върху печалбата от недвижими имоти): кантонален данък, 15–40% в зависимост от кантона и срока на държане. По-дълъг срок = по-нисък GGSt. При share deal (продажба на дялове в SPV вместо на имота) GGSt може при определени обстоятелства да бъде намален или отложен. Планируем — ако структурата е правилна от самото начало.
«Für einen Investor der auf Steueroptimierung, Risikominimierung und mittelfristige Rendite setzt, ist die Rechnung klar: Exit-orientiert, strukturiert, kurze Haltedauer. Der Löwenanteil des Gewinns kommt nicht aus der Miete — er kommt aus der Aufwertung und dem Exit.»
«For an investor focused on tax optimisation, risk minimisation and medium-term returns, the calculation is clear: exit-oriented, structured, short holding period. The lion's share of profit does not come from rent — it comes from the value-add and the exit.»
«Pour un investisseur axé sur l'optimisation fiscale, la minimisation des risques et les rendements à moyen terme, le calcul est clair : orienté sortie, structuré, courte durée de détention. La part du lion du profit ne vient pas du loyer — elle vient de la création de valeur et de la sortie.»
«За инвеститор, фокусиран върху данъчна оптимизация, минимизиране на риска и средносрочна доходност, изчислението е ясно: exit-ориентирано, структурирано, кратък срок на държане. Лъвският дял от печалбата не идва от наема — идва от надграждането и изхода.»
ASRE × GBRE — sachliche Einschätzung, keine SteuerberatungASRE × GBRE — factual assessment, not tax adviceASRE × GBRE — évaluation factuelle, pas un conseil fiscalASRE × GBRE — фактическа оценка, не данъчна консултация
Fazit – was das für ASRE-Investoren bedeutetConclusion – what this means for ASRE investorsConclusion – ce que cela signifie pour les investisseurs ASREЗаключение – какво означава това за инвеститорите на ASRE
Die Projekte die ASRE gemeinsam mit GBRE strukturiert, sind konsequent auf Exit-Gewinn als primäre Ertragsquelle ausgelegt. Mieteinnahmen spielen während der Umbauphase kaum eine Rolle — das Objekt wird saniert, nicht vermietet. Der Gewinn entsteht durch aktive Wertschöpfung und wird beim Exit realisiert. Das ist keine Einschränkung — es ist eine bewusste Strategie für Investoren die Kapital effizient einsetzen wollen: kurze Bindung, klarer Horizont, maximierter IRR.The projects ASRE structures together with GBRE are consistently designed around exit profit as the primary source of return. Rental income plays almost no role during the renovation phase — the asset is being renovated, not rented out. The profit is created through active value generation and realised at exit. This is not a limitation — it is a deliberate strategy for investors who want to deploy capital efficiently: short commitment, clear horizon, maximised IRR.Les projets qu'ASRE structure avec GBRE sont systématiquement conçus autour du profit de sortie comme source principale de rendement. Les revenus locatifs jouent presque aucun rôle pendant la phase de rénovation — l'actif est rénové, pas loué. Le profit est créé par la création de valeur active et réalisé à la sortie. Ce n'est pas une limitation — c'est une stratégie délibérée pour les investisseurs qui veulent déployer le capital efficacement : engagement court, horizon clair, IRR maximisé.Проектите, които ASRE структурира заедно с GBRE, са последователно ориентирани към печалба при изход като основен източник на доходност. Наемните приходи играят почти никаква роля по време на фазата на реновация — обектът се реновира, не се отдава под наем. Печалбата се създава чрез активно създаване на стойност и се реализира при изхода. Това не е ограничение — това е съзнателна стратегия за инвеститори, желаещи да използват капитала ефективно: кратък ангажимент, ясен хоризонт, максимална IRR.