Dieser Artikel ist der einzige den Sie lesen müssen. Er fasst zusammen, was 25 Fachartikel erklären — und beantwortet die eine Frage, die jeder Investor stellt bevor er investiert: Wer steckt dahinter — und warum sollte ich ihnen vertrauen?

This is the only article you need to read. It summarises what 25 specialist articles explain — and answers the one question every investor asks before investing: who is behind this — and why should I trust them?

C'est le seul article que vous devez lire. Il résume ce que 25 articles spécialisés expliquent — et répond à la seule question que tout investisseur pose avant d'investir : qui est derrière tout ça — et pourquoi devrais-je leur faire confiance ?

Това е единствената статия, която трябва да прочетете. Тя обобщава това, което 25 специализирани статии обясняват — и отговаря на единствения въпрос, който всеки инвеститор задава преди да инвестира: кой стои зад това — и защо трябва да им се доверя?

Die Investment-These in 6 SätzenThe investment thesis in 6 sentencesLa thèse d'investissement en 6 phrasesИнвестиционната теза в 6 изречения
01 Die Schweiz ist der sicherste Immobilienmarkt Europas — physisch knapp, rechtlich stabil, währungsstark, in 40 Jahren nie länger als kurz korrigiert.Switzerland is Europe's safest real estate market — physically scarce, legally stable, currency-strong, never corrected for more than briefly in 40 years.La Suisse est le marché immobilier le plus sûr d'Europe — physiquement rare, juridiquement stable, monnaie forte, jamais corrigé durablement en 40 ans.Швейцария е най-сигурният пазар на имоти в Европа — физически оскъден, правно стабилен, силна валута, никога не е бил коригиран повече от кратко за 40 години.
02 Die Rendite kommt nicht aus der Mietrendite — sie kommt aus der Kapitalisierungsrate, der Steuerstruktur, dem Finanzierungsvorteil bei ~1.5% und dem Exit-Timing.Return does not come from rental yield — it comes from the capitalisation rate, the tax structure, the financing advantage at ~1.5% and exit timing.Le rendement ne vient pas du rendement locatif — il vient du taux de capitalisation, de la structure fiscale, de l'avantage de financement à ~1,5% et du timing de sortie.Доходността не идва от наемната доходност — идва от капитализационния процент, данъчната структура, финансовото предимство при ~1,5% и момента на изход.
03 GBRE kauft historische Liegenschaften in Toplagen, transformiert sie auf Luxusniveau und erzielt IRRs von 19–31% — in realisierten Projekten, nicht in Modellen.GBRE buys historic properties in prime locations, transforms them to luxury standard and achieves IRRs of 19–31% — in completed projects, not models.GBRE achète des biens historiques dans des emplacements prime, les transforme au niveau luxe et atteint des IRR de 19–31% — dans des projets réalisés, pas dans des modèles.GBRE купува исторически имоти на топ локации, трансформира ги до луксозен стандарт и постига IRR от 19–31% — в реализирани проекти, не в модели.
04 DACH-Investoren wenden sich direkt an GBRE. Für alle anderen öffnet ASRE die Tür — via SPV, transparent, mehrsprachig, persönlich begleitet.DACH investors contact GBRE directly. For everyone else, ASRE opens the door — via SPV, transparent, multilingual, personally accompanied.Les investisseurs DACH s'adressent directement à GBRE. Pour tous les autres, ASRE ouvre la porte — via SPV, transparent, multilingue, accompagné personnellement.Инвеститорите от DACH се обръщат директно към GBRE. За всички останали ASRE отваря вратата — чрез SPV, прозрачно, многоезично, с лично придружаване.
05 Einstieg ab CHF 25'000 — als Club-Deal-Investor (Miteigentümer via SPV) oder als Mezzanine-Geber (fixer Zins, definierte Laufzeit, kein Eigentumsrisiko).Entry from CHF 25,000 — as club deal investor (co-owner via SPV) or as mezzanine lender (fixed interest, defined term, no ownership risk).Entrée dès CHF 25'000 — en tant qu'investisseur club deal (copropriétaire via SPV) ou prêteur mezzanine (intérêt fixe, durée définie, pas de risque de propriété).Вход от CHF 25'000 — като инвеститор в клубна сделка (съсобственик чрез SPV) или като мецанинов кредитор (фиксирана лихва, дефиниран срок, без риск от собственост).
06 Der Markt ist bereit. Das Team ist erfahren. Die Struktur ist sauber. Was fehlt: der Investor.The market is ready. The team is experienced. The structure is clean. What is missing: the investor.Le marché est prêt. L'équipe est expérimentée. La structure est propre. Ce qui manque : l'investisseur.Пазарът е готов. Екипът е опитен. Структурата е чиста. Какво липсва: инвеститорът.

Wer steckt dahinter?Who is behind it?Qui est derrière tout ça ?Кой стои зад това?

GBRE
Projektrealisierung & Bauherr · DACHProject delivery & developer · DACHRéalisation de projets & promoteur · DACHИзпълнение на проекти & строителен предприемач · DACH
Guy Besson Real Estate — über 30 Jahre Erfahrung im Schweizer Luxusimmobilienmarkt. Spezialisiert auf die Transformation historischer Substanz in Toplagen. Realisierte Projekte: West Schweiz 20% IRR, Zürich 31% IRR, Waadt 19% IRR. CHF 242M Transaktionsvolumen. Kein Vermittler — der Bauherr selbst. DACH-Investoren werden direkt von Guy Besson begleitet.Guy Besson Real Estate — over 30 years' experience in the Swiss luxury real estate market. Specialised in transforming historic fabric in prime locations. Completed projects: Western Switzerland 20% IRR, Zurich 31% IRR, Vaud 19% IRR. CHF 242M transaction volume. Not an intermediary — the developer itself. DACH investors are accompanied directly by Guy Besson.Guy Besson Real Estate — plus de 30 ans d'expérience sur le marché immobilier suisse de luxe. Spécialisé dans la transformation de substance historique dans des emplacements prime. Projets réalisés : Suisse occidentale 20% IRR, Zurich 31% IRR, Vaud 19% IRR. CHF 242M de volume de transactions. Pas un intermédiaire — le promoteur lui-même. Les investisseurs DACH sont accompagnés directement par Guy Besson.Guy Besson Real Estate — над 30 години опит на швейцарския пазар на луксозни имоти. Специализиран в трансформацията на историческа субстанция на топ локации. Реализирани проекти: Западна Швейцария 20% IRR, Цюрих 31% IRR, Во 19% IRR. CHF 242M обем транзакции. Не посредник — самият строителен предприемач. Инвеститорите от DACH се придружават директно от Guy Besson.
ASRE
Internationaler InvestorenzugangInternational investor accessAccès investisseurs internationauxМеждународен достъп за инвеститори
Andrin Schaufelberger — 26 Jahre Unternehmer, IT-Exit 2022. Domizil Varna, Bulgarien. Militärkamerad von Guy Besson seit dreissig Jahren. Spricht die Sprache internationaler Investoren — buchstäblich und im übertragenen Sinn. ASRE strukturiert den Zugang für Investoren ausserhalb der DACH-Region: via SPV, persönlich, mehrsprachig (DE/EN/FR/BG).Andrin Schaufelberger — 26 years as entrepreneur, IT exit 2022. Based in Varna, Bulgaria. Military comrade of Guy Besson for thirty years. Speaks the language of international investors — literally and figuratively. ASRE structures access for investors outside the DACH region: via SPV, personal, multilingual (DE/EN/FR/BG).Andrin Schaufelberger — 26 ans en tant qu'entrepreneur, exit IT 2022. Basé à Varna, Bulgarie. Camarade militaire de Guy Besson depuis trente ans. Parle la langue des investisseurs internationaux — au sens propre et figuré. ASRE structure l'accès pour les investisseurs hors de la région DACH : via SPV, personnel, multilingue (DE/EN/FR/BG).Андрин Шауфелбергер — 26 години предприемач, IT изход 2022. Базиран във Варна, България. Военен другар на Guy Besson от тридесет години. Говори езика на международните инвеститори — буквално и преносно. ASRE структурира достъпа за инвеститори извън DACH региона: чрез SPV, лично, многоезично (DE/EN/FR/BG).
CHF 242M
Realisiertes TransaktionsvolumenRealised transaction volumeVolume de transactions réaliséesРеализиран обем транзакции
19–31%
IRR in realisierten ProjektenIRR in completed projectsIRR dans les projets réalisésIRR в реализирани проекти
0
Investoren die je einen Franken verloren habenInvestors who ever lost a francInvestisseurs ayant jamais perdu un francИнвеститори, загубили някога франк

Warum Schweiz — und warum die Rendite nicht dort liegt wo man denktWhy Switzerland — and why the return is not where you thinkPourquoi la Suisse — et pourquoi le rendement n'est pas là où on le croitЗащо Швейцария — и защо доходността не е там, където се мисли

Die Mietrendite in der Schweiz ist tief — das ist bekannt. Sie ist auch nicht der Grund warum man hier investiert. Die Rendite entsteht aus dem Zusammenspiel von fünf Faktoren, die sich gegenseitig verstärken: Kapitalisierungsrate, Finanzierungsvorteil, Steuerstruktur, MWST-Optimierung und Währungsschutz. Wer nur einen davon sieht, versteht die Investition nicht.The rental yield in Switzerland is low — that is known. It is also not the reason why one invests here. Return comes from the interplay of five mutually reinforcing factors: capitalisation rate, financing advantage, tax structure, VAT optimisation and currency protection. Whoever sees only one of them does not understand the investment.Le rendement locatif en Suisse est faible — c'est connu. Ce n'est pas non plus la raison pour laquelle on investit ici. Le rendement naît de l'interaction de cinq facteurs qui se renforcent mutuellement : taux de capitalisation, avantage de financement, structure fiscale, optimisation TVA et protection monétaire. Quiconque n'en voit qu'un ne comprend pas l'investissement.Наемната доходност в Швейцария е ниска — това е известно. Тя също не е причината да се инвестира тук. Доходността се генерира от взаимодействието на пет взаимно усилващи се фактора: капитализационен процент, финансово предимство, данъчна структура, ДДС оптимизация и валутна защита. Който вижда само един от тях, не разбира инвестицията.

Die fünf Renditefaktoren — wie GBRE damit arbeitetThe five return factors — how GBRE works with themLes cinq facteurs de rendement — comment GBRE les utiliseПетте фактора на доходността — как GBRE работи с тях
KapitalisierungsrateCapitalisation rateTaux de capitalisationКапитализационен процент
CHF 100'000 Mieterhöhung = CHF 2.2M Wertsteigerung bei 4.5% Cap Rate. Der Hebel hinter den GBRE-IRR-Werten von 19–31%.CHF 100,000 rent increase = CHF 2.2M value at 4.5% cap rate. The lever behind GBRE's IRR figures of 19–31%.CHF 100'000 d'augmentation de loyer = CHF 2,2M de valeur à 4,5% de cap rate. L'effet de levier derrière les IRR de GBRE de 19–31%.CHF 100'000 увеличение на наема = CHF 2,2M стойност при 4,5% cap rate. Лостът зад IRR стойностите на GBRE от 19–31%.
FinanzierungskostenFinancing costsCoûts de financementФинансови разходи
~1.5% p.a. in der Schweiz vs. 3.5–4.5% in D/A. Auf CHF 5M Fremdkapital: CHF 100'000–150'000 Zinseinsparung pro Jahr — direkt in die Eigenkapitalrendite.~1.5% p.a. in Switzerland vs. 3.5–4.5% in Germany/Austria. On CHF 5M debt: CHF 100,000–150,000 in annual interest savings — directly into return on equity.~1,5% p.a. en Suisse contre 3,5–4,5% en Allemagne/Autriche. Sur CHF 5M de dette : CHF 100'000–150'000 d'économies d'intérêts annuelles — directement dans le rendement des fonds propres.~1,5% г.г. в Швейцария срещу 3,5–4,5% в Германия/Австрия. При CHF 5M дълг: CHF 100'000–150'000 годишни спестявания от лихви — директно в доходността на собствения капитал.
SteuerstrukturTax structureStructure fiscaleДанъчна структура
Grundstückgewinnsteuer bis 60% vs. Unternehmenssteuer 13.5% + 4.8% Bund = 18.32%. SPV und Share Deal halbieren die Steuerlast.Real estate gains tax up to 60% vs. corporate tax 13.5% + 4.8% federal = 18.32%. SPV and share deal halve the tax burden.Impôt gains immobiliers jusqu'à 60% vs. IS cantonal 13,5% + IS fédéral 4,8% = 18,32%. SPV et share deal divisent la charge fiscale par deux.Данък печалба от имоти до 60% срещу корпоративен данък 13,5% + 4,8% федерален = 18,32%. SPV и share deal намаляват данъчната тежест наполовина.
MWST-VorteilVAT advantageAvantage TVAДДС предимство
8.1% Vorsteuerabzug auf Baukosten bei Gewerbe — Investitionssumme sinkt direkt. Muss vor Baubeginn optiert werden.8.1% input VAT deduction on construction costs for commercial — investment sum decreases directly. Must be opted before construction begins.8,1% de déduction TVA sur les coûts de construction pour le commercial — la mise de fonds diminue directement. Doit être optée avant le début des travaux.8,1% приспадане на входящ ДДС върху строителните разходи при търговски имоти — инвестиционната сума намалява директно. Трябва да се опцира преди началото на строителството.
WährungsschutzCurrency protectionProtection monétaireВалутна защита
CHF +50% gegenüber EUR seit 2000. Für internationale Investoren: 1–3% p.a. reale Zusatzrendite durch Währungsstärke — unabhängig von der Immobilienperformance.CHF +50% against EUR since 2000. For international investors: 1–3% p.a. additional real return through currency strength — independent of property performance.CHF +50% face à l'EUR depuis 2000. Pour les investisseurs internationaux : 1–3% p.a. de rendement réel supplémentaire grâce à la force de la monnaie — indépendamment de la performance immobilière.CHF +50% спрямо EUR от 2000 г. насам. За международни инвеститори: 1–3% г.г. допълнителна реална доходност чрез силата на валутата — независимо от представянето на имота.

Für wen — und wer der richtige Ansprechpartner istFor whom — and who the right contact isPour qui — et qui est le bon interlocuteurЗа кого — и кой е правилният контакт

Zwei Investorentypen, zwei direkte Wege, ein Ökosystem. Die Trennung ist klar — und sie ist bewusst.Two investor types, two direct routes, one ecosystem. The separation is clear — and deliberate.Deux types d'investisseurs, deux voies directes, un écosystème. La séparation est claire — et délibérée.Два типа инвеститори, два директни пътя, една екосистема. Разделението е ясно — и е съзнателно.

Wer wendet sich an wen?Who contacts whom?Qui s'adresse à qui ?Кой се обръща към кого?
DACH-InvestorenDACH investorsInvestisseurs DACHИнвеститори от DACH
Direkt zu GBRE — Guy Besson, Stettfurt. Kein Umweg. Termin: gbre.ch → KontaktDirectly to GBRE — Guy Besson, Stettfurt. No detour. Appointment: gbre.ch → KontaktDirectement à GBRE — Guy Besson, Stettfurt. Pas de détour. Rendez-vous : gbre.ch → KontaktДиректно към GBRE — Guy Besson, Stettfurt. Без заобикалки. Среща: gbre.ch → Kontakt
Internationale InvestorenInternational investorsInvestisseurs internationauxМеждународни инвеститори
ASRE — Andrin Schaufelberger, Varna. Strukturiert den SPV-Zugang, begleitet persönlich, spricht Ihre Sprache. asre.gbre.ch → KontaktASRE — Andrin Schaufelberger, Varna. Structures SPV access, accompanies personally, speaks your language. asre.gbre.ch → KontaktASRE — Andrin Schaufelberger, Varna. Structure l'accès SPV, accompagne personnellement, parle votre langue. asre.gbre.ch → KontaktASRE — Андрин Шауфелбергер, Варна. Структурира достъпа чрез SPV, придружава лично, говори вашия език. asre.gbre.ch → Kontakt
EinstiegEntryEntréeВход
Club Deal ab CHF 25'000 (Miteigentümer via SPV, Exit-Beteiligung) oder Mezzanine-Darlehen (fixer Zins, definierte Laufzeit, kein Eigentumsrisiko)Club deal from CHF 25,000 (co-owner via SPV, exit participation) or mezzanine loan (fixed interest, defined term, no ownership risk)Club deal dès CHF 25'000 (copropriétaire via SPV, participation à la sortie) ou prêt mezzanine (intérêt fixe, durée définie, pas de risque de propriété)Клубна сделка от CHF 25'000 (съсобственик чрез SPV, участие в изхода) или мецанинов заем (фиксирана лихва, дефиниран срок, без риск от собственост)

Die Trilogie — drei Fragen die jeder Investor stellen sollteThe trilogy — three questions every investor should askLa trilogie — trois questions que tout investisseur devrait poserТрилогията — три въпроса, които всеки инвеститор трябва да зададе

Bevor man in Schweizer Immobilien investiert, gibt es drei Fragen die vollständig beantwortet sein müssen. Keine davon hat eine einfache Antwort. Wir haben für jede einen eigenen Artikel geschrieben — präzise, ohne Vereinfachung, mit konkreten Zahlen.Before investing in Swiss real estate, there are three questions that must be fully answered. None of them has a simple answer. We have written a dedicated article for each — precise, without simplification, with concrete figures.Avant d'investir dans l'immobilier suisse, il y a trois questions qui doivent être pleinement répondues. Aucune n'a de réponse simple. Nous avons écrit un article dédié pour chacune — précis, sans simplification, avec des chiffres concrets.Преди да инвестирате в швейцарски имоти, има три въпроса, на които трябва да се отговори напълно. Нито един от тях няма прост отговор. Написали сме специална статия за всеки — прецизна, без опростяване, с конкретни числа.

01
Recht & ZugangLaw & AccessDroit & AccèsПраво & Достъп
Darf ich als Ausländer überhaupt in Schweizer Immobilien investieren?Can I as a foreigner invest in Swiss real estate at all?Puis-je en tant qu'étranger investir dans l'immobilier suisse ?Мога ли като чужденец изобщо да инвестирам в швейцарски имоти?
Die Lex Koller beschränkt den direkten Kauf — nicht die Beteiligung. Club Deal und SPV sind der legale Weg. Was erlaubt ist, was nicht, was die Vernehmlassung 2026 bedeutet.Lex Koller restricts direct purchase — not participation. Club deal and SPV are the legal route. What is permitted, what is not, what the 2026 consultation means.La Lex Koller restreint l'achat direct — pas la participation. Club deal et SPV sont la voie légale. Ce qui est autorisé, ce qui ne l'est pas, ce que signifie la consultation 2026.Lex Koller ограничава директната покупка — не участието. Клубната сделка и SPV са законният път. Какво е разрешено, какво не е, какво означава консултацията от 2026 г.
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02
Rendite & StrukturenReturns & StructuresRendement & StructuresДоходност & Структури
Was verdiene ich wirklich — und wie entsteht die Rendite?What do I really earn — and how does the return arise?Qu'est-ce que je gagne vraiment — et comment le rendement se crée-t-il ?Какво наистина печеля — и как се генерира доходността?
Fünf Faktoren, ein Praxis-Rechenbeispiel: CHF 25.5M Mehrwert auf 6'194m², 1.5% Zinsen, 18.32% vs. 60% Steuer, 8.1% MWST, Währungsrendite — alles in einem Artikel.Five factors, one real-world calculation: CHF 25.5M value creation on 6,194m², 1.5% interest, 18.32% vs. 60% tax, 8.1% VAT, currency return — all in one article.Cinq facteurs, un exemple chiffré de la pratique : CHF 25,5M de plus-value sur 6'194m², 1,5% de taux, 18,32% vs 60% d'impôt, 8,1% TVA, rendement monétaire — tout en un article.Пет фактора, един практически пример: CHF 25,5M добавена стойност на 6'194м², 1,5% лихва, 18,32% срещу 60% данък, 8,1% ДДС, валутна доходност — всичко в една статия.
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03
International & RenditeInternational & ReturnsInternational & RendementМеждународен & Доходност
Was ändert sich für mich als ausländischer Investor konkret?What changes concretely for me as a foreign investor?Qu'est-ce qui change concrètement pour moi en tant qu'investisseur étranger ?Какво конкретно се променя за мен като чуждестранен инвеститор?
Quellensteuer, DBA, Share Deal vs. Asset Deal — die vollständige Analyse. Mit Länder-Grid für Bulgarien (Eurozone seit 1.1.2026), Deutschland und Middle East.Withholding tax, DTT, share deal vs. asset deal — the complete analysis. With country grid for Bulgaria (Eurozone since 1.1.2026), Germany and the Middle East.Impôt à la source, CDI, share deal vs. asset deal — l'analyse complète. Avec grille de pays pour la Bulgarie (zone euro depuis le 1.1.2026), l'Allemagne et le Moyen-Orient.Данък при източника, СИДДО, share deal срещу asset deal — пълният анализ. С таблица по страни за България (Еврозона от 1.1.2026), Германия и Близкия изток.
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Der Advisor — bevor Sie uns anrufenThe Advisor — before you call usL'Advisor — avant de nous appelerAdvisor-ът — преди да ни се обадите

Swiss Real Estate Advisor · GBRE × ASRE · Kostenlos · Mehrsprachig
Fragen Sie zuerst den Advisor. Ask the Advisor first. Posez d'abord vos questions à l'Advisor. Първо попитайте Advisor-а.
Der Swiss Real Estate Advisor ist ein KI-gestützter Sofort-Dialog — basierend auf dem gebündelten Wissen von GBRE und ASRE: 25 Fachartikel, 30 Jahre Marktpraxis. Er beantwortet Fragen zu Lex Koller, Club Deal, Renditestruktur, SPV, Mezzanine, steuerlicher Optimierung und Marktzugang — ohne Wartezeit, ohne Anmeldung, auf Deutsch, Englisch, Französisch und Bulgarisch. Wenn er nicht weiterkommt, leitet er Sie direkt zum richtigen Ansprechpartner weiter. The Swiss Real Estate Advisor is an AI-powered instant dialogue — based on the combined knowledge of GBRE and ASRE: 25 specialist articles, 30 years of market practice. It answers questions on Lex Koller, club deal, return structure, SPV, mezzanine, tax optimisation and market access — without waiting, without registration, in German, English, French and Bulgarian. When it cannot go further, it directs you to the right contact. Le Swiss Real Estate Advisor est un dialogue instantané basé sur l'IA — fondé sur les connaissances combinées de GBRE et ASRE : 25 articles spécialisés, 30 ans de pratique du marché. Il répond aux questions sur la Lex Koller, le club deal, la structure de rendement, le SPV, la mezzanine, l'optimisation fiscale et l'accès au marché — sans attente, sans inscription, en allemand, anglais, français et bulgare. Lorsqu'il ne peut pas aller plus loin, il vous oriente vers le bon interlocuteur. Swiss Real Estate Advisor е базиран на ИИ незабавен диалог — основан на комбинираното знание на GBRE и ASRE: 25 специализирани статии, 30 години пазарна практика. Отговаря на въпроси за Lex Koller, клубна сделка, структура на доходността, SPV, мецанин, данъчна оптимизация и пазарен достъп — без чакане, без регистрация, на немски, английски, френски и български. Когато не може да продължи, ви насочва директно към правилния контакт.
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«Wir bauen keine Finanzprodukte. Wir strukturieren den Zugang zu echten Schweizer Liegenschaften — für Investoren die verstehen was sie kaufen. Der Rest ist Handwerk. Und das kann GBRE.»«We do not build financial products. We structure access to real Swiss properties — for investors who understand what they are buying. The rest is craftsmanship. And GBRE can do that.»«Nous ne construisons pas de produits financiers. Nous structurons l'accès à de vrais biens suisses — pour des investisseurs qui comprennent ce qu'ils achètent. Le reste, c'est un savoir-faire. Et GBRE sait le faire.»«Ние не строим финансови продукти. Ние структурираме достъпа до реални швейцарски имоти — за инвеститори, разбиращи какво купуват. Останалото е занаят. И GBRE може да го направи.»

Guy Besson & Andrin Schaufelberger · GBRE × ASRE · April 2026Guy Besson & Andrin Schaufelberger · GBRE × ASRE · April 2026Guy Besson & Andrin Schaufelberger · GBRE × ASRE · Avril 2026Guy Besson & Андрин Шауфелбергер · GBRE × ASRE · Април 2026

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