Lex Koller — was Ausländer beim Immobilienkauf in der Schweiz wissen müssen Lex Koller — what foreigners need to know when buying property in Switzerland Lex Koller — ce que les étrangers doivent savoir pour acheter un bien en Suisse Lex Koller — какво трябва да знаят чужденците при покупка на имот в Швейцария

Was ist die Lex Koller?What is the Lex Koller?Qu'est-ce que la Lex Koller ?Какво е Lex Koller?

Die Lex Koller – offiziell: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – ist ein Schweizer Bundesgesetz, das den Kauf von Grundstücken und Immobilien durch Personen und Gesellschaften im Ausland beschränkt. Das Gesetz trat 1983 in Kraft und wurde seither mehrfach angepasst. Es zielt darauf ab, eine übermässige «Überfremdung» des Schweizer Bodens zu verhindern.The Lex Koller – officially: Federal Act on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad (BewG) – is a Swiss federal law that restricts the purchase of land and real estate by persons and companies domiciled abroad. The act came into force in 1983 and has been amended several times since. Its purpose is to prevent excessive foreign ownership of Swiss land.La Lex Koller – officiellement : Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) – est une loi fédérale suisse qui restreint l'achat de terrains et de biens immobiliers par des personnes et des sociétés domiciliées à l'étranger. La loi est entrée en vigueur en 1983 et a été modifiée à plusieurs reprises depuis. Son objectif est d'empêcher une possession étrangère excessive des terres suisses.Lex Koller – официално: Федерален закон за придобиване на недвижими имоти от лица в чужбина (BewG) – е швейцарски федерален закон, ограничаващ покупката на земя и имоти от лица и дружества в чужбина. Законът влезе в сила през 1983 г. и оттогава е многократно актуализиран. Целта му е да предотврати прекомерно „чуждестранно" придобиване на швейцарска земя.

Wen betrifft das Gesetz?Who is affected by the law?Qui est concerné par la loi ?Кого засяга законът?

Als «Person im Ausland» im Sinne des Gesetzes gilt grundsätzlich, wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat und keine Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) besitzt. Auch Gesellschaften, die im Ausland domiziliert sind oder von Ausländern beherrscht werden, können unter das Gesetz fallen.A "person abroad" within the meaning of the law is generally anyone who does not have a domicile in Switzerland and does not hold a permanent residence permit (permit C). Companies domiciled abroad or controlled by foreign nationals may also fall under the law.Une « personne à l'étranger » au sens de la loi est généralement toute personne qui n'a pas de domicile en Suisse et ne détient pas de permis d'établissement (permis C). Les sociétés domiciliées à l'étranger ou contrôlées par des ressortissants étrangers peuvent également relever de la loi.„Лице в чужбина" по смисъла на закона е по принцип всеки, който няма местожителство в Швейцария и не притежава разрешение за постоянно пребиваване (разрешение C). Дружества, домицилирани в чужбина или контролирани от чужденци, също могат да попаднат под обхвата на закона.

Was ist erlaubt, was nicht?What is permitted, what is not?Qu'est-ce qui est autorisé, qu'est-ce qui ne l'est pas ?Какво е разрешено и какво не?

Das Gesetz unterscheidet nach Immobilientyp. Nicht alle Immobilien in der Schweiz sind gleichermassen eingeschränkt. Die nachfolgende Tabelle gibt einen groben Überblick – massgeblich ist stets der Einzelfall.The law distinguishes by property type. Not all Swiss real estate is equally restricted. The table below provides a general overview – individual circumstances are always decisive.La loi fait la distinction par type de bien. Tous les biens immobiliers suisses ne sont pas également soumis à restrictions. Le tableau ci-dessous donne un aperçu général – les circonstances individuelles sont toujours déterminantes.Законът прави разлика по вид имот. Не всички швейцарски имоти са ограничени в еднаква степен. Таблицата по-долу дава общ преглед – конкретният случай е винаги определящ.

ImmobilientypProperty typeType de bienВид имот	Ausländer (Drittstaaten)Foreigner (non-EU/EFTA)Étranger (hors UE/AELE)Чужденец (трети страни)
Gewerbeimmobilien (Betriebsstätte)Commercial property (business premises)Immobilier commercial (locaux commerciaux)Търговски имоти (стопански обект)	~ Derzeit erlaubt · Verschärfung geplantCurrently permitted · tightening plannedActuellement autorisé · durcissement prévuПонастоящем разрешено · планира се затягане
Ferienwohnungen in TourismusgebietenHoliday flats in tourist areasAppartements de vacances en zones touristiquesВаканционни апартаменти в туристически зони	~ KontingentiertSubject to quotaSoumis à quotaС квота
Wohnimmobilien (ohne CH-Wohnsitz)Residential property (without Swiss domicile)Immobilier résidentiel (sans domicile CH)Жилищни имоти (без швейц. домицил)	✗ Grundsätzlich nicht erlaubtGenerally not permittedGénéralement interditПо принцип не е разрешено
Bauland (ohne Bebauungsabsicht)Building land (without construction intent)Terrain à bâtir (sans intention de construction)Строителни парцели (без намерение за строеж)	✗ Nicht erlaubtNot permittedInterditНе е разрешено
Landwirtschaftliche GrundstückeAgricultural landTerrains agricolesЗемеделска земя	✗ Nicht erlaubtNot permittedInterditНе е разрешено

Die wichtigste Ausnahme: GewerbeimmobilienThe key exception: commercial propertyL'exception principale : l'immobilier commercialКлючното изключение: търговски имоти

Wer in der Schweiz ein Unternehmen betreibt oder eine Betriebsstätte unterhält, darf die dafür benötigten Geschäftsliegenschaften grundsätzlich kaufen – ohne Bewilligung nach Lex Koller. Das gilt auch für Ausländer und im Ausland domizilierte Gesellschaften. Entscheidend ist, dass die Liegenschaft tatsächlich für betriebliche Zwecke genutzt wird.Those who operate a business or maintain a place of business in Switzerland may generally purchase the necessary commercial property – without authorisation under Lex Koller. This also applies to foreign nationals and companies domiciled abroad. The decisive factor is that the property is actually used for business purposes.Ceux qui exploitent une entreprise ou maintiennent un établissement en Suisse peuvent généralement acheter les biens commerciaux nécessaires – sans autorisation au titre de la Lex Koller. Cela s'applique également aux ressortissants étrangers et aux sociétés domiciliées à l'étranger. Le facteur décisif est que le bien soit effectivement utilisé à des fins commerciales.Тези, които управляват бизнес или поддържат място на стопанска дейност в Швейцария, могат по принцип да купуват необходимите търговски имоти – без разрешение по Lex Koller. Това важи и за чужденци и дружества с домицил в чужбина. Решаващото условие е имотът действително да се използва за стопански цели.

Strukturierte Beteiligungen als LösungsansatzStructured participation as a solutionParticipation structurée comme solutionСтруктурирано участие като решение

Eine in der Praxis relevante Möglichkeit für ausländische Investoren ist die indirekte Beteiligung an Schweizer Immobilien über rechtlich strukturierte Vehikel – etwa über Gesellschaftsanteile an einer in der Schweiz domizilierten Immobiliengesellschaft, sofern keine Umgehungsabsicht besteht und die Strukturierung den Voraussetzungen des BewG entspricht.One practically relevant option for foreign investors is indirect participation in Swiss real estate through legally structured vehicles – for example through equity stakes in a real estate company domiciled in Switzerland, provided there is no circumvention intent and the structure meets the requirements of the BewG.Une option pratiquement pertinente pour les investisseurs étrangers est la participation indirecte dans l'immobilier suisse via des véhicules juridiquement structurés – par exemple via des participations dans une société immobilière domiciliée en Suisse, à condition qu'il n'y ait pas d'intention de contournement et que la structure réponde aux exigences de la LFAIE.Практически релевантна възможност за чуждестранни инвеститори е косвеното участие в швейцарски недвижими имоти чрез правно структурирани инструменти – например чрез дялово участие в дружество за недвижими имоти с домицил в Швейцария, при условие че няма намерение за заобикаляне на закона и структурата отговаря на изискванията на BewG.

Was bedeutet das für Club Deals?What does this mean for club deals?Qu'est-ce que cela signifie pour les club deals ?Какво означава това за клубни сделки?

Bei Club Deals – also dem gebündelten Co-Investment mehrerer Investoren in ein einzelnes Objekt – ist die Lex Koller ein zentrales Strukturierungsthema. Die Frage, ob und wie ausländische Investoren beteiligt werden können, hängt von der gewählten Rechtsform, dem Sitz der Gesellschaft, dem Anteil der ausländischen Beteiligung und der Nutzungsart des Objekts ab. Es gibt keine Einheitslösung – jede Struktur muss individuell geprüft werden.In club deals – the pooled co-investment of several investors in a single asset – the Lex Koller is a central structuring issue. Whether and how foreign investors can participate depends on the legal form chosen, the company's registered office, the proportion of foreign ownership, and the type of use of the property. There is no one-size-fits-all solution – each structure must be assessed individually.Dans les club deals – le co-investissement groupé de plusieurs investisseurs dans un actif unique – la Lex Koller est une question de structuration centrale. Si et comment les investisseurs étrangers peuvent participer dépend de la forme juridique choisie, du siège de la société, de la proportion de participation étrangère et du type d'utilisation du bien. Il n'y a pas de solution universelle – chaque structure doit être évaluée individuellement.При клубни сделки – обединеното съвместно инвестиране на няколко инвеститори в един обект – Lex Koller е централна тема при структурирането. Дали и как чуждестранни инвеститори могат да участват зависи от избраната правна форма, седалището на дружеството, дела на чуждестранното участие и вида на ползване на имота. Няма универсално решение – всяка структура трябва да се оценява индивидуално.

Zuständige Behörde und VerfahrenCompetent authority and procedureAutorité compétente et procédureКомпетентен орган и процедура

Zuständig für die Bewilligungserteilung nach Lex Koller sind die kantonalen Behörden – in der Regel das Grundbuchamt oder eine kantonale Bewilligungsbehörde. Das Verfahren ist kantonal unterschiedlich geregelt. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, ist verpflichtet, die Bewilligungspflicht zu prüfen und gegebenenfalls das Verfahren einzuleiten.The authorities responsible for granting authorisations under the Lex Koller are the cantonal authorities – usually the land registry office or a cantonal licensing authority. The procedure varies by canton. The notary who certifies the purchase contract is obliged to examine the authorisation requirement and initiate the procedure if necessary.Les autorités compétentes pour accorder les autorisations au titre de la Lex Koller sont les autorités cantonales – généralement le registre foncier ou une autorité cantonale de délivrance de licences. La procédure varie selon les cantons. Le notaire qui certifie le contrat d'achat est obligé d'examiner l'exigence d'autorisation et d'initier la procédure si nécessaire.Компетентните органи за издаване на разрешения по Lex Koller са кантоналните власти – обикновено службата по поземления регистър или кантонален орган по лицензиране. Процедурата се регулира по различен начин във всеки кантон. Нотариусът, нотариално заверяващ договора за покупко-продажба, е длъжен да провери изискването за разрешение и при необходимост да инициира процедурата.

Sanktionen bei VerstössenSanctions for violationsSanctions en cas d'infractionСанкции при нарушения

Verstösse gegen die Lex Koller sind keine Kleinigkeit. Wer ohne erforderliche Bewilligung eine Liegenschaft erwirbt, riskiert die Nichtigkeit des Kaufvertrags, Strafanzeige sowie behördliche Anordnung zur Veräusserung der Liegenschaft. Die Behörden verfolgen Umgehungskonstruktionen aktiv.Violations of the Lex Koller are not trivial. Anyone who acquires a property without the required authorisation risks the nullity of the purchase contract, criminal charges, and an official order to sell the property. The authorities actively pursue circumvention arrangements.Les infractions à la Lex Koller ne sont pas triviales. Quiconque acquiert un bien sans l'autorisation requise risque la nullité du contrat d'achat, des poursuites pénales et une ordonnance officielle de vente du bien. Les autorités poursuivent activement les arrangements de contournement.Нарушенията на Lex Koller не са маловажни. Всеки, който придобие имот без необходимото разрешение, рискува нищожност на договора за покупко-продажба, наказателно преследване и официална заповед за продажба на имота. Властите активно преследват конструкции за заобикаляне.

FazitConclusionConclusionЗаключение

Die Lex Koller ist kein unüberwindbares Hindernis – aber ein ernstzunehmendes. Für strukturierte Investitionen über Club Deals oder Gesellschaftsbeteiligungen existieren legale Wege, die jedoch sorgfältige rechtliche Prüfung erfordern. Der Bundesratsentwurf vom April 2026 macht deutlich: (1) SPV-Strukturen bei denen ein Drittstaatenangehöriger wirtschaftlich Berechtigter ist, sind nicht automatisch ausgenommen — die wirtschaftliche Beherrschung bleibt ein zentrales Prüfkriterium. (2) Die Betriebsstätte-Ausnahme bei Gewerbeimmobilien wird eingeschränkt — reine Renditeobjekte sollen künftig bewilligungspflichtig werden. (3) Auch börsengehandelte Wohnimmobiliengesellschaften sind betroffen. Die Änderungen sind noch nicht in Kraft — aber wer jetzt strukturiert, sollte diese Entwicklung einberechnen. ASRE arbeitet für solche Strukturierungen eng mit spezialisierten Schweizer Anwälten und Notaren zusammen.The Lex Koller is not an insurmountable obstacle – but it must be taken seriously. For structured investments via club deals or equity participation, legal paths exist, but they require careful legal review. The Federal Council's April 2026 draft makes clear: SPV structures where a third-country national is the beneficial owner are not automatically exempt — economic control remains a central criterion for assessment. For such structuring, ASRE works closely with specialised Swiss lawyers and notaries.La Lex Koller n'est pas un obstacle insurmontable – mais elle doit être prise au sérieux. Pour les investissements structurés via des club deals ou des participations en capital, des voies légales existent, mais elles nécessitent un examen juridique minutieux. L'avant-projet du Conseil fédéral d'avril 2026 le montre clairement : les structures SPV dans lesquelles un ressortissant de pays tiers est l'ayant droit économique ne sont pas automatiquement exemptées — le contrôle économique reste un critère d'évaluation central. Pour de telles structurations, ASRE travaille en étroite collaboration avec des avocats et notaires suisses spécialisés.Lex Koller не е непреодолима пречка – но трябва да се приема сериозно. За структурирани инвестиции чрез клубни сделки или дялово участие съществуват законни пътища, но те изискват внимателна правна проверка. Проектът на Федералния съвет от април 2026 г. изяснява: SPV структури, при които гражданин на трета страна е икономически бенефициент, не са автоматично освободени — икономическият контрол остава централен критерий за оценка. За такова структуриране ASRE работи в тясно сътрудничество с специализирани швейцарски адвокати и нотариуси.