Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bundesgerichtsentscheide und laufende Gesetzgebungsverfahren können sich ändern. Für konkrete Rechtsfragen empfehlen wir die Beizug eines in der Schweiz zugelassenen Rechtsanwalts.Disclaimer: This article is for general information purposes only and does not constitute legal advice. Federal Court decisions and ongoing legislative processes may change. For specific legal questions, we recommend consulting a lawyer licensed in Switzerland.Avertissement : Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les décisions du Tribunal fédéral et les processus législatifs en cours peuvent changer. Pour des questions juridiques spécifiques, nous recommandons de consulter un avocat agréé en Suisse.Бележка: Тази статия служи за обща информация и не представлява правна консултация. Решенията на Федералния съд и текущите законодателни процеси могат да се променят. За конкретни правни въпроси препоръчваме консултация с адвокат, лицензиран в Швейцария.
Die Lex Koller gilt seit 1983. Aber das Recht steht nicht still. Drei Entwicklungen aus den Jahren 2023–2026 sind für ausländische Investoren direkt relevant — eine schafft Klarheit, eine schränkt ein, eine ist seit April 2026 in Vernehmlassung.
The Lex Koller has been in force since 1983. But the law does not stand still. Three developments from 2023–2026 are directly relevant for foreign investors — one creates clarity, one restricts, one has been in consultation since April 2026.
La Lex Koller est en vigueur depuis 1983. Mais le droit ne reste pas immobile. Trois développements de 2023–2026 sont directement pertinents pour les investisseurs étrangers — l'un apporte de la clarté, l'un restreint, l'un est en consultation depuis avril 2026.
Lex Koller е в сила от 1983 г. Но правото не стои неподвижно. Три развития от 2023–2026 г. са пряко релевантни за чуждестранните инвеститори — едно внася яснота, едно ограничава, едно е в консултация от април 2026 г.
Übersicht – drei Entwicklungen im FokusOverview – three developments in focusVue d'ensemble – trois développements en focusПреглед – три развития във фокус
| ThemaTopicThèmeТема | JahrYearAnnéeГодина | Status |
|---|---|---|
| Bürgenstock – Hotelausnahme bestätigtBürgenstock – hotel exception confirmedBürgenstock – exception hôtelière confirméeБюргеншток – потвърдено изключение за хотели | 2025 | GeklärtClarifiedClarifiéИзяснено |
| Personalwohnungen – Hotelbetriebsstätte-Ausnahme eingeschränktStaff accommodation – hotel business premises exception restrictedLogements du personnel – exception hôtel restreinteПерсонални жилища – ограничено изключение за хотелски обект | 2023 | VerschärftTightenedDurciЗатегнато |
| Geplante Gesetzesrevision – Verschärfung für DrittstaatenPlanned legislative revision – tightening for third-country nationalsRévision législative planifiée – durcissement pour pays tiersПланирана законодателна ревизия – затягане за трети страни | 2025–2026 | In VernehmlassungUnder consultationEn consultationВ консултация |
1. Bürgenstock-Urteil (2025) – Hotelausnahme prozessual bestätigt, inhaltlich offen1. Bürgenstock ruling (2025) – hotel exception confirmed on procedural grounds, substantive questions open1. Décision Bürgenstock (2025) – exception hôtelière confirmée sur le plan procédural, questions de fond ouvertes1. Решение Бюргеншток (2025) – процесуално потвърдено изключение, съдържателни въпроси все още открити
Das Bürgenstock Resort — ein katarischer Staatsfonds hatte über eine halbe Milliarde Franken in die Sanierung des Luxusresorts über dem Vierwaldstättersee investiert — verkaufte Luxusappartements an ausländische Käufer. Das Bundesamt für Justiz wollte strengere Auflagen durchsetzen und verlangte unter anderem, dass Käufer ihre Residenz der Hotelbetreiberin zur Weitervermietung überlassen müssen.
The Bürgenstock Resort — a Qatari sovereign wealth fund had invested over half a billion francs in renovating the luxury resort above Lake Lucerne — sold luxury apartments to foreign buyers. The Federal Justice Office sought to enforce stricter conditions, including requiring buyers to make their residence available to the hotel operator for subletting.
Le Bürgenstock Resort — un fonds souverain qatari avait investi plus d'un demi-milliard de francs dans la rénovation du complexe de luxe surplombant le lac des Quatre-Cantons — vendait des appartements de luxe à des acheteurs étrangers. L'Office fédéral de la justice cherchait à imposer des conditions plus strictes, notamment obliger les acheteurs à mettre leur résidence à disposition de l'exploitant hôtelier pour sous-location.
Bürgenstock Resort — катарски суверенен фонд беше инвестирал над половин милиард франка в реновацията на луксозния курорт над езерото Люцерн — продаваше луксозни апартаменти на чуждестранни купувачи. Федералната служба по правосъдие искаше да наложи по-строги условия, включително изискване купувачите да предоставят жилищата си на хотелиера за пренаемане.
Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde des Bundesamts für Justiz nicht ein — aus verfahrensrechtlichen Gründen, nicht weil es die inhaltlichen Fragen abschliessend beantwortet hätte. Der Entscheid besagt nicht, dass Hotelresidences generell von der Lex Koller ausgenommen sind. Die Auflagen für eine hotelartige Nutzung müssen noch durch den Kanton Nidwalden konkret festgelegt werden — der Fall ist inhaltlich nicht abgeschlossen. Das Bundesamt für Justiz musste die Beschwerdegegner mit CHF 5'000 entschädigen.
The Federal Court did not admit the Federal Justice Office's appeal — on procedural grounds, not because it had conclusively resolved the substantive questions. The ruling does not establish that hotel residences are generally exempt from the Lex Koller. The specific conditions for hotel-style use must still be determined by the Canton of Nidwalden — the case is not substantively closed. The Federal Justice Office was also required to compensate the respondents with CHF 5,000.
Le Tribunal fédéral n'a même pas admis le recours de l'Office fédéral de la justice — il a estimé que la législation existante couvrait déjà les exigences. Résultat : l'exception hôtelière de la Lex Koller reste applicable aux projets de résidences hôtelières bien structurés. L'Office fédéral de la justice a également dû indemniser les intimés à hauteur de CHF 5'000.
Федералният съд дори не допусна жалбата на Федералната служба по правосъдие — намери, че съществуващото законодателство вече покрива изискванията. Резултат: изключението за хотели на Lex Koller остава приложимо за добре структурирани хотелски резиденции. Федералната служба по правосъдие трябваше и да обезщети ответниците с CHF 5 000.
2. Personalwohnungen-Entscheid (2023) – Ausnahme eingeschränkt2. Staff accommodation ruling (2023) – exception restricted2. Décision sur les logements du personnel (2023) – exception restreinte2. Решение за персонални жилища (2023) – изключението е ограничено
Eine durch einen deutschen Staatsangehörigen kontrollierte Gesellschaft wollte ein Hotel in Davos erwerben und dieses als Personalhaus für das Hotelpersonal nutzen. Die Gesellschaft argumentierte, dies falle unter die Betriebsstätte-Ausnahme der Lex Koller.
A company controlled by a German national sought to acquire a property in Davos to use as staff accommodation for hotel personnel. The company argued that this fell under the business premises exception of the Lex Koller.
Une société contrôlée par un ressortissant allemand voulait acquérir un bien à Davos pour l'utiliser comme logement du personnel hôtelier. La société arguait que cela relevait de l'exception pour locaux commerciaux de la Lex Koller.
Дружество, контролирано от германски гражданин, искаше да придобие имот в Давос, за да го използва като персонално жилище за хотелски персонал. Дружеството твърдеше, че това попада под изключението за стопански обект на Lex Koller.
Das Bundesgericht wies die Argumentation zurück. Personalwohnungen — auch wenn das Hotelpersonal sie dringend benötigt — fallen nicht unter die Betriebsstätte-Ausnahme von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG. Das Bundesgericht anerkannte die praktische Härte, sah aber keinen Spielraum für eine extensive Auslegung.
The Federal Court rejected the argument. Staff accommodation — even if urgently needed by hotel personnel — does not fall under the business premises exception of Art. 2(2)(a) BewG. The Federal Court acknowledged the practical hardship but saw no room for an extensive interpretation.
Le Tribunal fédéral a rejeté l'argument. Les logements du personnel — même si le personnel hôtelier en a un besoin urgent — ne relèvent pas de l'exception pour locaux commerciaux de l'art. 2 al. 2 let. a LAAf. Le Tribunal fédéral a reconnu la rigueur pratique, mais n'a vu aucune marge pour une interprétation extensive.
Федералният съд отхвърли аргумента. Персоналните жилища — дори когато хотелският персонал спешно се нуждае от тях — не попадат под изключението за стопански обект на чл. 2, ал. 2, буква а BewG. Федералният съд призна практическата тежест, но не видя място за разширително тълкуване.
3. Geplante Verschärfung – was diskutiert wird3. Planned tightening – what is being discussed3. Durcissement planifié – ce qui est discuté3. Планирано затягане – какво се обсъжда
Im Februar 2025 beauftragte der Bundesrat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD), eine Vernehmlassungsvorlage zur Verschärfung der Lex Koller auszuarbeiten. Hintergrund ist die SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz». Die Vernehmlassung wurde am 15. April 2026 eröffnet — mit Frist bis 15. Juli 2026. Die Massnahmen sind noch nicht in Kraft.In February 2025, the Federal Council instructed the Federal Department of Justice and Police (FDJP) to prepare a consultation draft on tightening the Lex Koller. The background is the SVP initiative "No 10-million Switzerland". The consultation was opened on 15 April 2026, with a deadline of 15 July 2026. The measures are not yet in force.En février 2025, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police (DFJP) d'élaborer un avant-projet en consultation sur le durcissement de la Lex Koller. Le contexte est l'initiative de l'UDC « Pas de Suisse à 10 millions ». La consultation a été ouverte le 15 avril 2026, avec une échéance au 15 juillet 2026. Les mesures ne sont pas encore en vigueur.През февруари 2025 г. Федералният съвет инструктира Федералния департамент по правосъдие и полиция (FDJP) да подготви проект за консултация относно затягане на Lex Koller. Контекстът е инициативата на SVP „Не на Швейцария с 10 милиона". Консултацията беше открита на 15 април 2026 г. с краен срок 15 юли 2026 г. Мерките все още не са в сила.
Die diskutierten Massnahmen betreffen vor allem Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige und umfassen unter anderem:The measures under discussion primarily concern non-EU/EFTA nationals and include, among others:Les mesures discutées concernent principalement les ressortissants non-UE/AELE et comprennent notamment :Обсъжданите мерки засягат предимно граждани извън ЕС/ЕАСТ и включват, наред с другото:
· Verschärfung der Betriebsstätten-Ausnahme: Liegenschaften die nicht direkt dem eigenen operativen Betrieb dienen (z.B. reine Renditeobjekte) sollen nicht mehr unter die Ausnahme fallen
· Verschärfung beim Erwerb von Hauptwohnungen durch Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige
· Verkaufspflicht bei Aufgabe des Schweizer Wohnsitzes — innert zwei Jahren
· Bewilligungspflicht für den Erwerb von an einer Schweizer Börse notierten Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften sowie Immobilienfonds-Anteilen
· Tightening of the business premises exception: properties not directly serving the owner's own operational business (e.g. pure investment properties) should no longer fall under the exception
· Tightening of rules on acquisition of primary residences by non-EU/EFTA nationals
· Sale obligation upon abandonment of Swiss domicile — within two years
· Authorisation requirement for acquisition of listed shares in Swiss residential real estate companies and real estate fund units
· Durcissement de l'exception pour locaux commerciaux : les biens ne servant pas directement à la propre activité opérationnelle (p.ex. purs immeubles de rendement) ne devraient plus bénéficier de l'exception
· Durcissement des règles d'acquisition de résidences principales par les ressortissants non-UE/AELE
· Obligation de vente lors de l'abandon du domicile suisse — dans les deux ans
· Obligation d'autorisation pour l'acquisition de parts cotées en bourse de sociétés immobilières résidentielles suisses et de parts de fonds immobiliers
· Затягане на изключението за стопански обект: имоти, неслужещи пряко за собствената оперативна дейност (напр. чисти доходоносни обекти) вече не трябва да попадат под изключението
· Затягане на правилата за придобиване на основни жилища от граждани извън ЕС/ЕАСТ
· Задължение за продажба при напускане на швейцарския домицил — в рамките на две години
· Изискване за разрешение при придобиване на борсово котирани дялове в швейцарски дружества за жилищни имоти и дялове от имотни фондове
Was bedeutet das für strukturierte Investments?What does this mean for structured investments?Qu'est-ce que cela signifie pour les investissements structurés ?Какво означава това за структурирани инвестиции?
Die drei Entwicklungen zeigen: Das Schweizer Recht bewegt sich — aber langsam und mit begrenztem Spielraum. Für strukturierte Investments via SPV und Club Deal sind die aktuellen Urteile direkt relevant:The three developments show: Swiss law is moving — but slowly and with limited room. For structured investments via SPV and club deal, the current rulings are directly relevant:Les trois développements montrent : le droit suisse évolue — mais lentement et avec une marge limitée. Pour les investissements structurés via SPV et club deal, les décisions actuelles sont directement pertinentes :Трите развития показват: Швейцарското право се движи — но бавно и с ограничено пространство. За структурирани инвестиции чрез SPV и клубна сделка, текущите решения са пряко релевантни:
SPV-Struktur: Bleibt ein zentrales Instrument für Drittstaaten-Investoren — aber der Bundesratsentwurf vom April 2026 erfasst explizit auch die wirtschaftliche Beherrschung via Gesellschaft. SPV-Strukturen bei denen der Drittstaaten-Investor wirtschaftlich Berechtigter ist, können weiterhin bewilligungspflichtig sein. Jede Struktur muss individuell geprüft werden — pauschale Entwarnung ist nicht angebracht.
SPV structure: Remains a central instrument for third-country investors — but the Federal Council's April 2026 draft explicitly covers economic beneficial ownership through companies. SPV structures where the third-country investor is the beneficial owner may still be subject to authorisation. Every structure must be individually assessed — blanket reassurance is not appropriate.
Structure SPV : Reste un instrument central pour les investisseurs de pays tiers — mais l'avant-projet du Conseil fédéral d'avril 2026 couvre explicitement la maîtrise économique via une société. Les structures SPV dans lesquelles l'investisseur de pays tiers est l'ayant droit économique peuvent encore être soumises à autorisation. Chaque structure doit être évaluée individuellement — une assurance générale n'est pas appropriée.
SPV структура: Остава централен инструмент за инвеститори от трети страни — но проектът на Федералния съвет от април 2026 г. изрично обхваща икономическото контролиране чрез дружества. SPV структури, при които инвеститорът от трета страна е икономически бенефициент, могат да продължат да подлежат на разрешение. Всяка структура трябва да се оценява индивидуално — общо успокоение не е уместно.
Beherrschung: Die Frage, wer die SPV kontrolliert, bleibt zentral. Mehrheitlich von Drittstaaten-Ausländern beherrschte Gesellschaften unterliegen weiterhin der Bewilligungspflicht — unabhängig davon, wo sie domiziliert sind.
Control: The question of who controls the SPV remains central. Companies majority-controlled by third-country foreigners remain subject to the authorisation requirement — regardless of where they are domiciled.
Contrôle : La question de qui contrôle la SPV reste centrale. Les sociétés majoritairement contrôlées par des étrangers de pays tiers restent soumises à l'obligation d'autorisation — indépendamment de leur domicile.
Контрол: Въпросът кой контролира SPV остава централен. Дружествата, мнозинствено контролирани от чужденци от трети страни, продължават да подлежат на изискването за разрешение — независимо от домицила им.
Gewerbeimmobilien: Achtung — der Bundesratsentwurf vom April 2026 schränkt die Betriebsstätte-Ausnahme fundamental ein: Gewerbeimmobilien die nicht direkt dem eigenen Betrieb dienen (z.B. reine Renditeobjekte, zur Vermietung bestimmte Liegenschaften) sollen künftig bewilligungspflichtig werden. Die aktuelle Rechtslage gilt noch — aber Investoren die auf die Gewerbe-Ausnahme setzen, sollten diese Entwicklung genau beobachten. Jede Struktur muss individuell geprüft werden.
Commercial property: Warning — the Federal Council's April 2026 draft fundamentally restricts the business premises exception: commercial properties not directly serving the owner's own operational business (e.g. pure investment properties, properties intended for rental) are to become subject to authorisation. The current legal position still applies — but investors relying on the commercial property exception should monitor this development closely. Every structure must be assessed individually.
Immobilier commercial : L'exception pour locaux commerciaux reste fondamentalement intacte — mais la jurisprudence montre qu'elle est interprétée strictement. Chaque structure doit être évaluée individuellement.
Търговски имоти: Изключението за стопански обект остава принципно непокътнато — но съдебната практика показва, че се тълкува стриктно. Всяка структура трябва да се оценява индивидуално.
«Das Schweizer Recht macht es ausländischen Investoren nicht leicht — aber es macht es möglich. Wer die Struktur versteht und sauber umsetzt, investiert auf stabilem rechtlichem Boden. Wer improvisiert, riskiert die Nichtigkeit des Erwerbs.»
«Swiss law does not make it easy for foreign investors — but it does make it possible. Those who understand and cleanly implement the structure invest on solid legal ground. Those who improvise risk the nullity of the acquisition.»
«Le droit suisse ne facilite pas les choses pour les investisseurs étrangers — mais il les rend possibles. Ceux qui comprennent et appliquent correctement la structure investissent sur des bases juridiques solides. Ceux qui improvisent risquent la nullité de l'acquisition.»
«Швейцарското право не улеснява чуждестранните инвеститори — но не им го забранява. Тези, които разбират и чисто прилагат структурата, инвестират на стабилна правна основа. Тези, които импровизират, рискуват нищожност на придобиването.»
ASRE × GBRE — sachliche Einschätzung, keine RechtsberatungASRE × GBRE — factual assessment, not legal adviceASRE × GBRE — évaluation factuelle, pas un conseil juridiqueASRE × GBRE — фактическа оценка, не правна консултация
Fazit – die Rechtslage bleibt handhabbarConclusion – the legal situation remains manageableConclusion – la situation juridique reste gérableЗаключение – правната ситуация остава управляема
Die aktuelle Entwicklung der Lex Koller ist für strukturierte Investoren kein Grund zur Panik — aber ein Grund zur Sorgfalt. Die Vernehmlassung läuft bis 15. Juli 2026. Bis zum Inkrafttreten eines neuen Gesetzes vergehen erfahrungsgemäss noch Jahre. Dennoch zeigt die Richtung des Bundesratsentwurfs klar: Strukturen die auf wirtschaftlicher Beherrschung durch Drittstaatenangehörige beruhen, stehen unter erhöhtem Prüfdruck. Die zwei jüngsten Bundesgerichtsentscheide unterstreichen, wie wichtig eine korrekte Strukturierung von Anfang an ist. ASRE arbeitet für alle Lex-Koller-Fragen eng mit spezialisierten Schweizer Anwälten zusammen.The current evolution of the Lex Koller is no cause for panic for structured investors — but it is a reason for care. The consultation runs until 15 July 2026. Based on experience, years will pass before any new law comes into force. Nevertheless, the direction of the Federal Council's draft is clear: structures based on economic control by third-country nationals face increased scrutiny. The two most recent Federal Court decisions underline how important correct structuring from the outset is. ASRE works closely with specialised Swiss lawyers for all Lex Koller questions.L'évolution actuelle de la Lex Koller n'est pas une raison de panique pour les investisseurs structurés — mais c'est une raison de vigilance. La consultation court jusqu'au 15 juillet 2026. Sur la base de l'expérience, des années s'écouleront avant l'entrée en vigueur d'une nouvelle loi. La direction de l'avant-projet du Conseil fédéral est néanmoins claire : les structures reposant sur le contrôle économique par des ressortissants de pays tiers font l'objet d'un examen accru. Les deux dernières décisions du Tribunal fédéral soulignent l'importance d'une structuration correcte dès le départ. ASRE travaille en étroite collaboration avec des avocats suisses spécialisés pour toutes les questions de Lex Koller.Текущото развитие на Lex Koller не е причина за паника за структурираните инвеститори — но е причина за внимание. Консултацията продължава до 15 юли 2026 г. Въз основа на опита, ще минат години преди влизането в сила на нов закон. Въпреки това посоката на проекта на Федералния съвет е ясна: структури, основани на икономически контрол от граждани на трети страни, са изложени на засилен контрол. Двете последни решения на Федералния съд подчертават колко е важно правилното структуриране от самото начало. ASRE работи в тясно сътрудничество с специализирани швейцарски адвокати за всички въпроси по Lex Koller.