Mezzanine-Finanzierung in der Immobilienanlage — Schweizer Praxis Mezzanine financing in real estate investment — Swiss practice Financement mezzanine dans l'investissement immobilier — pratique suisse Мецанинно финансиране при инвестиции в имоти — швейцарска практика

Was ist Mezzanine-Kapital?What is mezzanine capital?Qu'est-ce que le capital mezzanine ?Какво е мецанинов капитал?

Mezzanine bezeichnet eine Finanzierungsschicht zwischen Eigenkapital und klassischem Fremdkapital (Bankkredit). Es ist weder eine Aktie noch ein gewöhnliches Darlehen – sondern ein hybrides Instrument, das je nach Ausgestaltung Eigenschaften beider vereint. Im Immobilien- und Projektfinanzierungskontext wird Mezzanine-Kapital eingesetzt, wenn ein Projektträger seine Eigenkapitalquote erhöhen muss – etwa weil die Bank eine bestimmte EK-Quote voraussetzt, bevor sie einen Kredit freigibt.Mezzanine describes a financing layer between equity and conventional debt (bank loan). It is neither a share nor an ordinary loan – but a hybrid instrument that, depending on its design, combines features of both. In the real estate and project financing context, mezzanine capital is used when a project sponsor needs to increase their equity ratio – for example because the bank requires a certain equity ratio before releasing a loan.Mezzanine décrit une couche de financement entre les fonds propres et la dette conventionnelle (prêt bancaire). Ce n'est ni une action ni un prêt ordinaire – mais un instrument hybride qui, selon sa conception, combine les caractéristiques des deux. Dans le contexte du financement immobilier et de projets, le capital mezzanine est utilisé lorsqu'un promoteur de projet doit augmenter son ratio de fonds propres – par exemple parce que la banque exige un certain ratio avant de débloquer un prêt.Мецанин описва финансов слой между собствения капитал и конвенционалния дълг (банков заем). Той не е нито акция, нито обикновен заем – а хибриден инструмент, съчетаващ в зависимост от конструкцията характеристики и на двете. В контекста на финансирането на недвижими имоти и проекти мецаниновият капитал се използва, когато проектният носител трябва да увеличи съотношението си на собствен капитал – например защото банката изисква определен дял EK преди отпускане на кредит.

Die Kapitalnachweis-Fazilität – wie funktioniert das konkret?The proof-of-funds facility – how does it work in practice?La facilité de justification de fonds – comment ça fonctionne concrètement ?Механизмът за доказване на капитал – как функционира на практика?

Bei grossen Investitionsprojekten verlangt die finanzierende Bank oft einen Eigenkapitalnachweis in einer bestimmten Höhe, bevor sie den Hauptkredit auszahlt. Der Projektträger verfügt zwar über genügend Bonität und Sicherheiten – aber nicht über das notwendige liquide Eigenkapital auf dem Konto.For large investment projects, the financing bank often requires proof of equity at a certain level before disbursing the main loan. The project sponsor may have sufficient creditworthiness and collateral – but not the necessary liquid equity in the account.Pour les grands projets d'investissement, la banque de financement exige souvent une justification de fonds propres à un certain niveau avant de débloquer le prêt principal. Le promoteur peut avoir suffisamment de solvabilité et de garanties – mais pas les fonds propres liquides nécessaires sur le compte.При големи инвестиционни проекти финансиращата банка често изисква доказателство за собствен капитал на определено ниво, преди да отпусне основния кредит. Проектният носител може да разполага с достатъчна кредитоспособност и обезпечения – но не и с необходимия ликвиден собствен капитал по сметката.

Hier kommt der Mezzanine-Geber ins Spiel: Er stellt den fehlenden Betrag auf einem gemeinsamen Sperrkonto (Escrow) zur Verfügung. Das Geld dient als Nachweis – es wird nicht investiert, nicht verliehen, nicht bewegt. Nach Abschluss des Eigenkapitalnachweises und Freigabe des Hauptkredits wird das Escrow-Kapital inkl. aufgelaufener Zinsen an den Geber zurückgeführt.This is where the mezzanine lender comes in: they provide the missing amount in a joint blocked account (escrow). The money serves as proof – it is not invested, not lent out, not moved. After completion of the equity proof and release of the main loan, the escrow capital including accrued interest is returned to the lender.C'est là qu'intervient le prêteur mezzanine : il fournit le montant manquant dans un compte bloqué conjoint (séquestre). L'argent sert de preuve – il n'est pas investi, pas prêté, pas déplacé. Après la validation de la justification de fonds propres et le déblocage du prêt principal, le capital séquestre comprenant les intérêts courus est restitué au prêteur.Тук влиза мецаниновият кредитор: той предоставя липсващата сума в обща блокирана сметка (ескроу). Парите служат като доказателство – те не се инвестират, не се отпускат назаем, не се движат. След приключване на доказването на собствения капитал и освобождаване на основния кредит, ескроу капиталът заедно с натрупаните лихви се връща на кредитора.

Warum zahlt der Nehmer so hohe Zinsen?Why does the borrower pay such high interest?Pourquoi l'emprunteur paie-t-il des intérêts aussi élevés ?Защо кредитополучателят плаща толкова висока лихва?

Die Antwort ist einfach: weil das Investment, das er damit hebeln kann, um ein Vielfaches grösser ist als der Mezzanine-Betrag. Wenn ein Projektträger durch den Eigenkapitalnachweis von CHF/EUR 10 Mio. ein Investment von CHF/EUR 110 Mio. auslöst – und dieses Investment eine Rendite von 15–25% p.a. erzielt – dann sind 4% Zins pro Monat auf die 10 Mio. für ihn ein vertretbarer Preis. Er zahlt für Zeit und Liquidität, nicht für das Kapital an sich.The answer is straightforward: because the investment he can lever with it is many times larger than the mezzanine amount. If a project sponsor triggers an investment of CHF/EUR 110m by providing equity proof of CHF/EUR 10m – and that investment generates a return of 15–25% p.a. – then 4% interest per month on the 10m is a justifiable price for him. He pays for time and liquidity, not for the capital itself.La réponse est simple : parce que l'investissement qu'il peut lever avec est plusieurs fois plus grand que le montant mezzanine. Si un promoteur de projet déclenche un investissement de CHF/EUR 110M en fournissant une preuve de fonds propres de CHF/EUR 10M – et que cet investissement génère un rendement de 15–25% p.a. – alors 4% d'intérêt par mois sur les 10M est pour lui un prix justifiable. Il paie pour le temps et la liquidité, pas pour le capital lui-même.Отговорът е прост: защото инвестицията, която може да задейства с него, е многократно по-голяма от мецаниновата сума. Ако проектният носител задейства инвестиция от CHF/EUR 110 млн. чрез доказване на собствен капитал от CHF/EUR 10 млн. – и тази инвестиция генерира доходност от 15–25% годишно – тогава 4% лихва на месец върху 10-те млн. е за него приемлива цена. Той плаща за време и ликвидност, не за самия капитал.

Konkretes Beispiel – anonymisiertes Projekt, BulgarienConcrete example – anonymised project, BulgariaExemple concret – projet anonymisé, BulgarieКонкретен пример – анонимизиран проект, България

ASRE vermittelt derzeit eine Mezzanine-Fazilität für ein grosses Immobilieninvestment in Bulgarien. Die Eckdaten:ASRE is currently arranging a mezzanine facility for a large real estate investment in Bulgaria. The key parameters:ASRE organise actuellement une facilité mezzanine pour un grand investissement immobilier en Bulgarie. Les paramètres clés :ASRE в момента организира мецанинова фасилити за голяма инвестиция в недвижими имоти в България. Основните параметри:

32% Gesamtrendite in 8 Monaten – auf ein Kapital das die ganze Zeit auf einem gesperrten Konto liegt und nicht bewegt wird. Das ist die Logik dieser Finanzierungsform.32% total return in 8 months – on capital that sits in a blocked account the entire time and is never moved. That is the logic of this financing structure.32% de rendement total en 8 mois – sur un capital qui reste sur un compte bloqué pendant toute la durée et n'est jamais déplacé. C'est la logique de cette forme de financement.32% обща доходност за 8 месеца – върху капитал, който стои в блокирана сметка през цялото време и никога не се движи. Това е логиката на тази финансова структура.

Absicherung – und was Investoren prüfen solltenSecurity – and what investors should verifyGarantie – et ce que les investisseurs doivent vérifierОбезпечение – и какво инвеститорите трябва да проверят

Die Stärke dieser Struktur liegt in der Trennung von Kapital und Risiko: Das Kapital liegt auf einem Sperrkonto, auf das weder Geber noch Nehmer allein zugreifen können. Es wird nicht für das Projekt verwendet. Dennoch gibt es Punkte, die ein seriöser Investor vor Abschluss prüfen muss:The strength of this structure lies in the separation of capital and risk: the capital sits in a blocked account that neither lender nor borrower can access alone. It is not used for the project. Nevertheless, there are points that a serious investor must verify before concluding:La force de cette structure réside dans la séparation du capital et du risque : le capital est sur un compte bloqué auquel ni le prêteur ni l'emprunteur ne peuvent accéder seul. Il n'est pas utilisé pour le projet. Néanmoins, il y a des points qu'un investisseur sérieux doit vérifier avant de conclure :Силата на тази структура се крие в разделението на капитала и риска: капиталът стои в блокирана сметка, до която нито кредиторът, нито кредитополучателят имат самостоятелен достъп. Той не се използва за проекта. Въпреки това има точки, които сериозният инвеститор трябва да провери преди сключване:

Steuerliche Behandlung der ZinserträgeTax treatment of interest incomeTraitement fiscal des revenus d'intérêtsДанъчно третиране на лихвените доходи

Zinserträge aus Mezzanine-Darlehen gelten steuerlich als Einkommen – nicht als Kapitalgewinn. Für das Arrangement in Bulgarien gilt: Bulgarien erhebt grundsätzlich eine Quellensteuer von 10% auf Zinszahlungen ins Ausland. Je nach Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat des Investors kann dieser Satz reduziert oder auf die heimische Steuer angerechnet werden. Eine frühzeitige steuerliche Planung ist empfehlenswert.Interest income from mezzanine loans is treated for tax purposes as income – not as a capital gain. For the specific arrangement in Bulgaria: Bulgaria generally levies a withholding tax of 10% on interest payments abroad. Depending on the double taxation agreement with the investor's country of residence, this rate can be reduced or credited against the domestic tax. Early tax planning is advisable.Les revenus d'intérêts des prêts mezzanine sont traités fiscalement comme des revenus – et non comme des plus-values. Pour l'arrangement spécifique en Bulgarie : la Bulgarie prélève généralement une retenue à la source de 10% sur les paiements d'intérêts à l'étranger. Selon la convention de double imposition avec le pays de résidence de l'investisseur, ce taux peut être réduit ou imputé sur l'impôt national. Une planification fiscale précoce est conseillée.Лихвените доходи от мецанинови заеми се третират данъчно като доход – не като капиталова печалба. За конкретното споразумение в България: България по принцип налага данък при източника от 10% върху лихвени плащания в чужбина. В зависимост от СИДДО с държавата на пребиваване, тази ставка може да бъде намалена или приспадната. Препоръчително е ранно данъчно планиране.

WeiterführendFurther readingPour aller plus loinДопълнително

Steuerliche Aspekte für ausländische Investoren – inkl. DBA-TabelleTax aspects for foreign investors – incl. DTA tableAspects fiscaux pour les investisseurs étrangers – incl. tableau CDIДанъчни аспекти за чуждестранни инвеститори – вкл. таблица СИДДО

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Mezzanine als eigenständiges Produkt – kein SPV, kein Exit-RisikoMezzanine as a standalone product – no SPV, no exit riskMezzanine comme produit autonome – pas de SPV, pas de risque de sortieМецанин като самостоятелен продукт – без SPV, без риск при изход

Mezzanine unterscheidet sich fundamental vom Club-Deal-Modell. Wer kein Miteigentümer sein will, kein SPV, keine Gesellschaftsanteile, kein Exit-Risiko — aber trotzdem vom Schweizer Immobilienmarkt profitieren möchte, hat mit Mezzanine das klarste Produkt zur Verfügung.Mezzanine differs fundamentally from the club deal model. Those who do not want to be a co-owner, no SPV, no company shares, no exit risk — but still want to benefit from the Swiss real estate market — have the clearest product available with mezzanine.Le mezzanine se distingue fondamentalement du modèle de club deal. Ceux qui ne veulent pas être copropriétaires, pas de SPV, pas de parts sociales, pas de risque de sortie — mais qui souhaitent quand même bénéficier du marché immobilier suisse — disposent du produit le plus clair avec le mezzanine.Мецанинът се различава фундаментално от модела на клубната сделка. Тези, които не искат да бъдат съсобственици, без SPV, без дружествени дялове, без риск при изход — но все пак искат да се възползват от швейцарския пазар — имат най-ясния продукт с мецанина.

Der entscheidende Unterschied: Beim Club Deal steht der IRR am Ende — nach Umbau, nach Verkauf, nach Exit. Beim Mezzanine steht die Rendite vor der Unterschrift fest. Fixer Zins, klare Laufzeit, definierte Rückzahlung. Das ist kein schlechteres Produkt — es ist ein anderes. Für Investoren die Planbarkeit über Renditemaximierung stellen, ist es das überlegene Modell.The decisive difference: With a club deal, the IRR is determined at the end — after renovation, after sale, after exit. With mezzanine, the return is fixed before signing. Fixed interest, clear term, defined repayment. This is not an inferior product — it is a different one. For investors who prioritise predictability over return maximisation, it is the superior model.La différence décisive : Avec un club deal, l'IRR est déterminé à la fin — après la rénovation, après la vente, après la sortie. Avec le mezzanine, le rendement est fixé avant la signature. Intérêt fixe, durée claire, remboursement défini. Ce n'est pas un produit inférieur — c'est un produit différent. Pour les investisseurs qui privilégient la prévisibilité à la maximisation des rendements, c'est le modèle supérieur.Решаващата разлика: При клубната сделка IRR се определя в края — след реновация, след продажба, след изход. При мецанина доходността е фиксирана преди подписването. Фиксирана лихва, ясен срок, дефинирано погасяване. Това не е по-лош продукт — той е различен. За инвеститори, поставящи предвидимостта над максимизирането на доходността, той е превъзходният модел.

Fazit – für wen eignet sich das?Conclusion – who is this suited for?Conclusion – pour qui est-ce adapté ?Заключение – за кого е подходящо?

Mezzanine-Kapitalnachweis-Fazilitäten sind kein Massenprodukt. Sie eignen sich für erfahrene Investoren mit verfügbarer Liquidität, die bereit sind, ihr Kapital für einen klar definierten Zeitraum zu binden – und dafür eine aussergewöhnliche Verzinsung erhalten. Der Zugang zu solchen Transaktionen ist typischerweise privat und nicht öffentlich ausgeschrieben. ASRE vermittelt qualifizierten Investoren Zugang zu geprüften Mezzanine-Opportunitäten – diskret, transparent, mit vollständiger Dokumentation.Mezzanine proof-of-equity facilities are not a mass-market product. They are suited to experienced investors with available liquidity who are willing to commit their capital for a clearly defined period – and receive an exceptional return for doing so. Access to such transactions is typically private and not publicly advertised. ASRE provides qualified investors with access to vetted mezzanine opportunities – discreetly, transparently, with full documentation.Les facilités de justification de fonds propres mezzanine ne sont pas un produit grand public. Elles conviennent aux investisseurs expérimentés disposant de liquidités prêts à engager leur capital pour une période clairement définie – et à recevoir en contrepartie un rendement exceptionnel. L'accès à de telles transactions est généralement privé et non annoncé publiquement. ASRE offre aux investisseurs qualifiés un accès à des opportunités mezzanine vérifiées – discrètement, de manière transparente, avec une documentation complète.Мецаниновите фасилити за доказване на капитал не са масов продукт. Те са подходящи за опитни инвеститори с налична ликвидност, готови да обвържат капитала си за ясно определен период – и да получат за това изключителна доходност. Достъпът до такива транзакции обикновено е частен и не се рекламира публично. ASRE предоставя на квалифицирани инвеститори достъп до проверени мецанинови възможности – дискретно, прозрачно, с пълна документация.