Im Immobilienmarkt gibt es drei Regeln: Lage, Lage, Lage. Das stimmt. Aber Lage ist nicht Lage. Die Makrolage sagt wo die Stadt ist. Die Mikrolage sagt ob das Objekt verkäuflich ist.
In real estate there are three rules: location, location, location. True. But location is not location. The macro-location says where the city is. The micro-location says whether the asset is sellable.
En immobilier, il y a trois règles : emplacement, emplacement, emplacement. C'est vrai. Mais l'emplacement n'est pas l'emplacement. La macro-localisation dit où est la ville. La micro-localisation dit si le bien est vendable.
В недвижимите имоти има три правила: локация, локация, локация. Вярно. Но локацията не е локация. Макролокацията казва в кой град е имотът. Микролокацията казва дали имотът е продаваем.
Makrolage vs. Mikrolage – der UnterschiedMacro-location vs. micro-location – the differenceMacro-localisation vs. micro-localisation – la différenceМакролокация срещу микролокация – разликата
Die Makrolage beschreibt die Region, die Stadt, den Stadtteil. Zürich ist eine Makrolage. Appenzell Ausserrhoden ist eine Makrolage. Diese Ebene bestimmt das grundsätzliche Preisniveau, die wirtschaftliche Stärke und die übergeordnete Nachfrage.The macro-location describes the region, the city, the district. Zurich is a macro-location. Appenzell Ausserrhoden is a macro-location. This level determines the fundamental price level, economic strength and overarching demand.La macro-localisation décrit la région, la ville, le quartier. Zurich est une macro-localisation. Appenzell Ausserrhoden est une macro-localisation. Ce niveau détermine le niveau de prix fondamental, la force économique et la demande globale.Макролокацията описва региона, града, квартала. Цюрих е макролокация. Апенцел Ауссерроден е макролокация. Това ниво определя основното ценово равнище, икономическата сила и общото търсене.
Die Mikrolage beschreibt die spezifische Position innerhalb der Makrolage: die Strasse, die Aussicht, die Himmelsausrichtung, die Nachbarschaft, die Erreichbarkeit, der Lärmpegel. Zwei Objekte in derselben Stadt, im selben Quartier, können eine Preisdifferenz von 20–40% aufweisen — ausschliesslich aufgrund der Mikrolage.The micro-location describes the specific position within the macro-location: the street, the view, the orientation, the neighbourhood, accessibility, noise level. Two properties in the same city, the same district, can show a price difference of 20–40% — solely due to micro-location.La micro-localisation décrit la position spécifique au sein de la macro-localisation : la rue, la vue, l'orientation, le quartier, l'accessibilité, le niveau sonore. Deux biens dans la même ville, le même quartier, peuvent afficher une différence de prix de 20–40% — uniquement en raison de la micro-localisation.Микролокацията описва конкретната позиция в рамките на макролокацията: улицата, изгледа, ориентацията, квартала, достъпността, нивото на шум. Два имота в един и същи град, в един и същи квартал, могат да показват ценова разлика от 20–40% — единствено поради микролокацията.
Die 8 entscheidenden Mikrolage-KriterienThe 8 decisive micro-location criteriaLes 8 critères décisifs de micro-localisation8-те решаващи критерия за микролокацията
Wie Mikrolage den Exit-Preis bestimmtHow micro-location determines the exit priceComment la micro-localisation détermine le prix de sortieКак микролокацията определя изходната цена
Im Luxussegment ist der Exit-Preis nicht eine Funktion des Baukostens — er ist eine Funktion der Lage. Ein perfekt saniertes Objekt in schlechter Mikrolage erzielt keinen Premiumpreis. Ein weniger aufwändig saniertes Objekt in Toplage schlägt es. Das ist der Grund warum GBRE die Objektselektion als den kritischsten Schritt des gesamten Prozesses betrachtet.In the luxury segment, the exit price is not a function of construction cost — it is a function of location. A perfectly renovated asset in a poor micro-location does not achieve a premium price. A less extensively renovated asset in a prime location beats it. This is why GBRE regards asset selection as the most critical step of the entire process.Dans le segment luxe, le prix de sortie n'est pas une fonction du coût de construction — c'est une fonction de l'emplacement. Un actif parfaitement rénové dans une mauvaise micro-localisation n'atteint pas un prix premium. Un actif moins intensément rénové dans un emplacement prime le surpasse. C'est pourquoi GBRE considère la sélection des actifs comme l'étape la plus critique du processus.В луксозния сегмент изходната цена не е функция на строителните разходи — тя е функция на локацията. Перфектно реновиран обект на лоша микролокация не постига премиум цена. По-малко амбициозно реновиран обект на топ локация го надминава. Ето защо GBRE смята подбора на обекти за най-критичната стъпка в целия процес.
| KombinationCombinationCombinaisonКомбинация | Exit-PreisExit pricePrix de sortieИзходна цена | IRR-PotenzialIRR potentialPotentiel IRRIRR потенциал |
|---|---|---|
| TopPrimePrimeТоп Mikrolage + Luxussanierungmicro-location + luxury renovationmicro-localisation + rénovation luxeмикролокация + луксозна реновация | +++ | 19–31% |
| TopPrimePrimeТоп Mikrolage + Standardsanierungmicro-location + standard renovationmicro-localisation + rénovation standardмикролокация + стандартна реновация | ++ | 12–18% |
| GutGoodBonneДобра Mikrolage + Luxussanierungmicro-location + luxury renovationmicro-localisation + rénovation luxeмикролокация + луксозна реновация | + | 10–15% |
| MittelAverageMoyenneСредна Mikrolage + Luxussanierungmicro-location + luxury renovationmicro-localisation + rénovation luxeмикролокация + луксозна реновация | ± | 5–10% |
Beispiel: Chalet Walzenhausen – warum diese MikrolageExample: Chalet Walzenhausen – why this micro-locationExemple : Chalet Walzenhausen – pourquoi cette micro-localisationПример: Chalet Walzenhausen – защо тази микролокация
Das aktuelle ASRE/GBRE-Projekt in Walzenhausen, Appenzell Ausserrhoden, ist ein Lehrstück in Mikrolage-Selektion. Was die Lage auszeichnet:The current ASRE/GBRE project in Walzenhausen, Appenzell Ausserrhoden, is a textbook example of micro-location selection. What distinguishes the location:Le projet actuel ASRE/GBRE à Walzenhausen, Appenzell Ausserrhoden, est un exemple exemplaire de sélection de micro-localisation. Ce qui distingue l'emplacement :Текущият проект ASRE/GBRE в Валценхаузен, Апенцел Ауссерроден, е учебникарски пример за подбор на микролокация. Какво отличава локацията:
«Wir kaufen nicht eine Liegenschaft. Wir kaufen eine Mikrolage. Die Liegenschaft können wir verändern — Grundriss, Ausstattung, Fassade. Die Mikrolage können wir nicht verändern. Sie ist entweder gut, oder sie ist es nicht. Deshalb beginnt jede Investitionsentscheidung mit der Lage — und endet damit.»
«We do not buy a property. We buy a micro-location. The property we can change — floor plan, fit-out, facade. The micro-location we cannot change. It is either good, or it is not. That is why every investment decision begins with the location — and ends with it.»
«Nous n'achetons pas un bien. Nous achetons une micro-localisation. Le bien, nous pouvons le modifier — plan, aménagement, façade. La micro-localisation, nous ne pouvons pas la modifier. Elle est soit bonne, soit elle ne l'est pas. C'est pourquoi chaque décision d'investissement commence par l'emplacement — et se termine par lui.»
«Ние не купуваме имот. Ние купуваме микролокация. Имотът можем да променим — план, отделка, фасада. Микролокацията не можем да променим. Тя или е добра, или не е. Ето защо всяко инвестиционно решение започва с локацията — и завършва с нея.»
Guy Besson, GBRE – InvestitionsphilosophieGuy Besson, GBRE – investment philosophyGuy Besson, GBRE – philosophie d'investissementGuy Besson, GBRE – инвестиционна философия
Fazit – Mikrolage ist nicht verhandelbarConclusion – micro-location is non-negotiableConclusion – la micro-localisation n'est pas négociableЗаключение – микролокацията не е предмет на преговори
Die Mikrolage ist der einzige Faktor einer Immobilieninvestition der nicht nachträglich korrigiert werden kann. Grundriss, Ausstattung, Fassade — alles veränderbar. Aussicht, Lärm, Besonnung — unveränderlich. GBRE hat über drei Jahrzehnte ein Selektionsnetzwerk aufgebaut, das Toplage-Objekte findet bevor sie auf dem Markt erscheinen. Das ist der erste und entscheidendste Hebel der gesamten Strategie.Micro-location is the only factor in a real estate investment that cannot be corrected after the fact. Floor plan, fit-out, facade — all changeable. View, noise, sunlight — unchangeable. GBRE has built a selection network over three decades that finds prime-location assets before they appear on the market. This is the first and most decisive lever of the entire strategy.La micro-localisation est le seul facteur d'un investissement immobilier qui ne peut pas être corrigé après coup. Plan, aménagement, façade — tout modifiable. Vue, bruit, ensoleillement — immuables. GBRE a bâti un réseau de sélection sur trois décennies qui trouve des actifs en emplacement prime avant qu'ils n'apparaissent sur le marché. C'est le premier et le plus décisif levier de l'ensemble de la stratégie.Микролокацията е единственият фактор при инвестиция в недвижими имоти, който не може да бъде коригиран впоследствие. План, отделка, фасада — всичко променимо. Изглед, шум, слънчевост — непроменими. GBRE е изградил мрежа за подбор в продължение на три десетилетия, намираща обекти с топ локация преди да се появят на пазара. Това е първият и най-решаващ лост на цялата стратегия.