Schweizer Immobilien für Ausländer — was sich bei der Rendite konkret ändert Swiss real estate for foreigners — what concretely changes for returns Immobilier suisse pour étrangers — ce qui change concrètement pour le rendement Швейцарски имоти за чужденци — какво конкретно се променя при доходността

Der Ausgangspunkt: Lex Koller als Strukturgeber — nicht als HindernisThe starting point: Lex Koller as structure provider — not obstacleLe point de départ : la Lex Koller comme créatrice de structure — pas comme obstacleОтправната точка: Lex Koller като структуриращ фактор — не пречка

Ausländische Investoren ohne Schweizer Wohnsitz können Schweizer Wohnimmobilien nicht direkt im eigenen Namen kaufen. Das weiss man. Was weniger bekannt ist: Genau diese Einschränkung erzeugt eine strukturelle Überlegenheit für institutionell denkende Investoren. Wer nicht direkt kaufen kann, muss strukturieren — und wer strukturiert, hat von Anfang an die Möglichkeit, steuerlich, rechtlich und renditemässig besser aufgestellt zu sein als ein Direktkäufer.Foreign investors without Swiss domicile cannot purchase Swiss residential real estate directly in their own name. That is known. What is less well known: precisely this restriction creates a structural advantage for investors who think institutionally. Those who cannot buy directly must structure — and those who structure have from the outset the opportunity to be better positioned in tax, legal and return terms than a direct buyer.Les investisseurs étrangers sans domicile suisse ne peuvent pas acheter directement des biens résidentiels suisses en leur propre nom. C'est connu. Ce qui est moins bien connu : c'est précisément cette restriction qui crée un avantage structurel pour les investisseurs qui pensent de manière institutionnelle. Ceux qui ne peuvent pas acheter directement doivent structurer — et ceux qui structurent ont d'emblée la possibilité d'être mieux positionnés sur le plan fiscal, juridique et en termes de rendement qu'un acheteur direct.Чуждестранните инвеститори без швейцарски домицил не могат да купуват швейцарски жилищни имоти директно на собственото си ime. Това е известно. По-малко известното е: именно това ограничение създава структурно предимство за инвеститори, мислещи институционално. Тези, които не могат да купуват директно, трябва да структурират — а тези, които структурират, имат от самото начало възможността да бъдат по-добре позиционирани данъчно, правно и по отношение на доходността отколкото директен купувач.

Der Club Deal und die SPV-Struktur sind nicht Umwege um die Lex Koller. Sie sind die professionelle Form des Immobilienzugangs — die Form, die Schweizer Institutionen, Family Offices und erfahrene Investoren seit Jahrzehnten nutzen. Ausländische Investoren, die über ASRE und GBRE einsteigen, nutzen dieselben Strukturen wie institutionelle Schweizer Investoren.The club deal and SPV structure are not detours around Lex Koller. They are the professional form of real estate access — the form that Swiss institutions, family offices and experienced investors have been using for decades. Foreign investors entering through ASRE and GBRE use the same structures as institutional Swiss investors.Le club deal et la structure SPV ne sont pas des détours autour de la Lex Koller. Ce sont la forme professionnelle d'accès à l'immobilier — la forme utilisée depuis des décennies par les institutions suisses, les family offices et les investisseurs expérimentés. Les investisseurs étrangers qui entrent par ASRE et GBRE utilisent les mêmes structures que les investisseurs institutionnels suisses.Клубната сделка и SPV структурата не са заобикалки около Lex Koller. Те са професионалната форма на достъп до имоти — формата, която швейцарски институции, family offices и опитни инвеститори използват от десетилетия. Чуждестранните инвеститори, влизащи чрез ASRE и GBRE, използват същите структури като институционалните швейцарски инвеститори.

Quellensteuer — was sie ist und wann sie greiftWithholding tax — what it is and when it appliesImpôt à la source — ce que c'est et quand il s'appliqueДанък при източника — какво е и кога се прилага

Schweizer Gesellschaften, die Dividenden an ausländische Anteilseigner ausschütten, sind verpflichtet, 35% Verrechnungssteuer einzubehalten und an die ESTV abzuführen. Für Investoren aus Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit der Schweiz ist das ein echter Kostenfaktor. Für Investoren aus DBA-Ländern — und dazu gehören die meisten relevanten Herkunftsländer — kann die Verrechnungssteuer ganz oder teilweise zurückgefordert werden.Swiss companies that distribute dividends to foreign shareholders are required to withhold 35% withholding tax and remit it to the FTA. For investors from countries without a double taxation treaty (DTT) with Switzerland, this is a real cost factor. For investors from DTT countries — which includes most relevant countries of origin — the withholding tax can be fully or partially reclaimed.Les sociétés suisses qui distribuent des dividendes à des actionnaires étrangers sont tenues de prélever 35% d'impôt anticipé et de le verser à l'AFC. Pour les investisseurs de pays sans convention de double imposition (CDI) avec la Suisse, c'est un facteur de coût réel. Pour les investisseurs des pays CDI — ce qui inclut la plupart des pays d'origine pertinents — l'impôt anticipé peut être récupéré en tout ou en partie.Швейцарски дружества, разпределящи дивиденти на чуждестранни акционери, са задължени да удържат 35% данък при източника и да го прехвърлят на ESTV. За инвеститори от страни без спогодба за избягване на двойно данъчно облагане (СИДДО) с Швейцария това е реален разходен фактор. За инвеститори от страни по СИДДО — а това включва повечето релевантни страни на произход — данъкът при източника може да бъде изцяло или частично върнат.

Share Deal vs. Asset Deal — für Ausländer besonders relevantShare deal vs. asset deal — particularly relevant for foreignersShare deal vs. asset deal — particulièrement pertinent pour les étrangersShare deal срещу asset deal — особено важно за чужденци

Bei einem Asset Deal kauft der Investor die Immobilie direkt — was für Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz bei Wohnimmobilien durch die Lex Koller in der Regel nicht möglich ist. Bei einem Share Deal kauft der Investor Anteile an einer Gesellschaft, welche die Immobilie hält. Der Unterschied ist nicht nur rechtlicher Natur — er hat erhebliche steuerliche Konsequenzen auf beiden Seiten der Transaktion.In an asset deal, the investor buys the property directly — which for foreigners without Swiss domicile is generally not possible for residential real estate under Lex Koller. In a share deal, the investor buys shares in a company that holds the property. The difference is not just legal in nature — it has significant tax consequences on both sides of the transaction.Dans un asset deal, l'investisseur achète directement le bien — ce qui pour les étrangers sans domicile suisse n'est généralement pas possible pour les biens résidentiels en vertu de la Lex Koller. Dans un share deal, l'investisseur achète des parts d'une société qui détient le bien. La différence n'est pas seulement de nature juridique — elle a des conséquences fiscales importantes des deux côtés de la transaction.При asset deal инвеститорът купува имота директно — което за чужденци без швейцарски домицил при жилищни имоти по принцип не е възможно съгласно Lex Koller. При share deal инвеститорът купува дялове в дружество, притежаващо имота. Разликата не е само от правно естество — тя има значителни данъчни последици от двете страни на транзакцията.

Währungsrendite — der unsichtbare sechste FaktorCurrency return — the invisible sixth factorRendement monétaire — le sixième facteur invisibleВалутна доходност — невидимият шести фактор

Wer aus einem volatilen Währungsraum in CHF investiert, erzielt eine Rendite, die in keinem Prospekt steht: Währungsstabilität als Kapitalschutz. Der Schweizer Franken hat gegenüber dem Euro seit 2000 über 50% aufgewertet. Wer 2010 CHF 1 Million in Schweizer Immobilien investiert hat und diese Position heute hält, besitzt — abgesehen von der Immobilienwertsteigerung — allein durch die Währungsentwicklung ein in Euro ausgedrücktes Vermögen das deutlich über dem Investitionswert liegt.Anyone investing in CHF from a volatile currency zone achieves a return that appears in no prospectus: currency stability as capital protection. The Swiss franc has appreciated by more than 50% against the euro since 2000. Anyone who invested CHF 1 million in Swiss real estate in 2010 and holds that position today has — apart from the real estate appreciation — a wealth expressed in euros that is significantly above the investment value, purely through currency development.Quiconque investit en CHF depuis une zone monétaire volatile réalise un rendement qui n'apparaît dans aucun prospectus : la stabilité monétaire comme protection du capital. Le franc suisse s'est apprécié de plus de 50% par rapport à l'euro depuis 2000. Quiconque a investi CHF 1 million dans l'immobilier suisse en 2010 et détient cette position aujourd'hui possède — indépendamment de la plus-value immobilière — une fortune exprimée en euros nettement supérieure à la valeur d'investissement, uniquement grâce à l'évolution monétaire.Всеки, инвестиращ в CHF от зона с нестабилна валута, постига доходност, която не се появява в нито един проспект: валутна стабилност като защита на капитала. Швейцарският франк се е поскъпил с над 50% спрямо еврото от 2000 г. насам. Всеки, инвестирал CHF 1 милион в швейцарски имоти през 2010 г. и държащ тази позиция днес, притежава — независимо от поскъпването на имота — богатство, изразено в евро, което е значително над инвестиционната стойност, единствено чрез развитието на валутата.

Für bulgarische Investoren gilt eine Besonderheit: Der Bulgarische Lev ist fest an den Euro gebunden (EUR — Bulgarien ist seit 1. Januar 2026 Mitglied der Eurozone). Das bedeutet: Kein Wechselkursrisiko zwischen BGN und CHF über den EUR — die CHF-Stärke wird vollständig in BGN übersetzt. Investoren aus dem Middle East oder Osteuropa mit ungedeckten Heimwährungen profitieren noch stärker.For Bulgarian investors there is a special feature: the Bulgarian lev is firmly pegged to the euro (EUR — Bulgaria has been a Eurozone member since 1 January 2026). This means: no exchange rate risk between BGN and CHF via the EUR — the CHF strength is fully translated into BGN. Investors from the Middle East or Eastern Europe with uncovered home currencies benefit even more.Pour les investisseurs bulgares, il y a une particularité : la Bulgarie est membre de la zone euro depuis le 1er janvier 2026 — le lev a été remplacé par l'euro. Cela signifie : aucun risque de change entre la Bulgarie et le CHF via l'EUR — la force du CHF est entièrement traduite en EUR. Les investisseurs du Moyen-Orient ou d'Europe de l'Est avec des monnaies locales non couvertes en bénéficient encore davantage.За българските инвеститори има специфична характеристика: България е член на Еврозоната от 1 януари 2026 г. — левът е заменен с евро. Това означава: никакъв валутен риск между България и CHF чрез EUR — силата на CHF се превежда изцяло в EUR. Инвеститори от Близкия изток или Източна Европа с незащитени домашни валути се облагодетелстват още повече.

Der optimale Weg — fünf Schritte für ausländische InvestorenThe optimal path — five steps for foreign investorsLa voie optimale — cinq étapes pour les investisseurs étrangersОптималният път — пет стъпки за чуждестранни инвеститори

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  DBA-Status und Quellensteuer klärenClarify DTT status and withholding taxClarifier le statut CDI et l'impôt à la sourceИзясняване на статуса по СИДДО и данъка при източника

  Vor jeder Strukturierung: Besteht ein DBA zwischen Ihrem Wohnsitzland und der Schweiz? Wie hoch ist die reduzierte Quellensteuer? Das bestimmt die optimale Ausschüttungsstrategie.Before any structuring: does a DTT exist between your country of domicile and Switzerland? What is the reduced withholding tax rate? This determines the optimal distribution strategy.Avant toute structuration : existe-t-il une CDI entre votre pays de domicile et la Suisse ? Quel est le taux d'impôt à la source réduit ? Cela détermine la stratégie de distribution optimale.Преди всяко структуриране: Съществува ли СИДДО между вашата страна на домицил и Швейцария? Колко е намалената ставка на данъка при източника? Това определя оптималната стратегия за разпределение.
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  Investitionsstruktur wählen — SPV, Club Deal oder beidesChoose investment structure — SPV, club deal or bothChoisir la structure d'investissement — SPV, club deal ou les deuxИзбор на инвестиционна структура — SPV, клубна сделка или и двете

  Club Deal: einfacher Einstieg ab CHF 25'000, keine eigene Gesellschaft nötig, GBRE übernimmt Strukturierung und Verwaltung. SPV: eigene Schweizer Gesellschaft, mehr Kontrolle, höherer Aufwand, sinnvoll ab CHF 500'000+. Finanzierungsvorteil: Schweizer Banken finanzieren zu ~1.5% p.a. — gegenüber 3.5–4.5% in D/A. Dieser Zinsvorteil gilt auch für ausländische Investoren über eine Schweizer Gesellschaft.Club deal: simple entry from CHF 25,000, no own company needed, GBRE handles structuring and management. SPV: own Swiss company, more control, higher complexity, worthwhile from CHF 500,000+. Financing advantage: Swiss banks finance at ~1.5% p.a. — versus 3.5–4.5% in Germany/Austria. This interest rate advantage also applies to foreign investors through a Swiss company.Club deal : entrée simple dès CHF 25'000, pas de société propre nécessaire, GBRE prend en charge la structuration et la gestion. SPV : propre société suisse, plus de contrôle, plus de complexité, pertinent à partir de CHF 500'000+. Avantage de financement : Les banques suisses financent à ~1,5% p.a. — contre 3,5–4,5% en Allemagne/Autriche. Cet avantage de taux s'applique également aux investisseurs étrangers via une société suisse.Клубна сделка: лесен вход от CHF 25'000, без собствено дружество, GBRE поема структурирането и управлението. SPV: собствено швейцарско дружество, повече контрол, по-висока сложност, подходящо от CHF 500'000+. Финансово предимство: Швейцарските банки финансират при ~1,5% г.г. — срещу 3,5–4,5% в Германия/Австрия. Това лихвено предимство важи и за чуждестранни инвеститори чрез швейцарско дружество.
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  Exit-Strategie vor dem ersten Vertrag festlegenDefine exit strategy before the first contractDéfinir la stratégie de sortie avant le premier contratОпределяне на стратегия за изход преди първия договор

  Share Deal oder Asset Deal? Dividende oder Kapitalrückzahlung? Haltedauer für GGSt-Optimierung? Diese Entscheidungen müssen vor Vertragsabschluss getroffen werden — nachträglich sind sie oft nicht mehr möglich oder mit erheblichen Kosten verbunden.Share deal or asset deal? Dividend or capital repayment? Holding period for real estate gains tax optimisation? These decisions must be made before the contract is signed — retroactively they are often no longer possible or involve considerable costs.Share deal ou asset deal ? Dividende ou remboursement de capital ? Durée de détention pour l'optimisation de l'impôt sur les gains immobiliers ? Ces décisions doivent être prises avant la signature du contrat — rétroactivement elles ne sont souvent plus possibles ou impliquent des coûts considérables.Share deal или asset deal? Дивидент или връщане на капитал? Период на държане за оптимизация на данъка върху печалбата от имоти? Тези решения трябва да бъдат взети преди подписването на договора — след това те вече не са възможни или са свързани със значителни разходи.
• 4
  MWST-Option prüfenCheck VAT optionVérifier l'option TVAПроверка на ДДС опцията

  Bei Gewerbeimmobilien: Vorsteuerabzug auf Baukosten prüfen. 8.1% Kosteneinsparung auf Investitionssumme — muss vor Baubeginn optiert werden. Besonders relevant bei Entwicklungsprojekten.For commercial properties: check input VAT deduction on construction costs. 8.1% cost saving on investment sum — must be opted before construction begins. Particularly relevant for development projects.Pour les biens commerciaux : vérifier la déduction de la TVA en amont sur les coûts de construction. 8,1% d'économie de coûts sur la mise de fonds — doit être optée avant le début des travaux. Particulièrement pertinent pour les projets de développement.При търговски имоти: проверка на приспадане на входящ ДДС върху строителните разходи. 8,1% спестяване на разходи от инвестиционната сума — трябва да се опцира преди началото на строителството. Особено важно при проекти за развитие.
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  Lokalen Partner einbeziehen — ASRE als GatewayInvolve local partner — ASRE as gatewayImpliquer un partenaire local — ASRE comme gatewayВключване на местен партньор — ASRE като gateway

  Schweizer Behörden, Steuerämter, Grundbuchämter und Banken kommunizieren auf Deutsch. Ein lokaler Partner der beide Seiten kennt — die Schweizer Marktlogik und die internationale Investorenperspektive — ist kein Luxus sondern Voraussetzung für eine reibungslose Transaktion.Swiss authorities, tax offices, land registry offices and banks communicate in German. A local partner who knows both sides — the Swiss market logic and the international investor perspective — is not a luxury but a prerequisite for a smooth transaction.Les autorités suisses, les offices fiscaux, les registres fonciers et les banques communiquent en allemand. Un partenaire local qui connaît les deux côtés — la logique du marché suisse et la perspective de l'investisseur international — n'est pas un luxe mais une condition préalable à une transaction sans accroc.Швейцарските власти, данъчните служби, поземлените регистри и банките комуникират на немски. Местен партньор, познаващ и двете страни — швейцарската пазарна логика и международната инвестиционна перспектива — не е лукс, а предпоставка за безпроблемна транзакция.

Die Gesamtrechnung — was ein ausländischer Investor realistisch erwarten kannThe overall calculation — what a foreign investor can realistically expectLe calcul global — ce qu'un investisseur étranger peut raisonnablement attendreОбщата сметка — какво може реалистично да очаква чуждестранен инвеститор