Dieser Blog hat viel über Renditen geschrieben. Dieser Artikel schreibt über Risiken. Beides gehört zusammen — und wer nur eines kennt, trifft schlechte Entscheidungen.
This blog has written a lot about returns. This article is about risks. Both belong together — and anyone who only knows one makes poor decisions.
Ce blog a beaucoup écrit sur les rendements. Cet article traite des risques. Les deux vont ensemble — et quiconque n'en connaît qu'un prend de mauvaises décisions.
Този блог е писал много за доходности. Тази статия е за рискове. И двете вървят заедно — и всеки, който познава само едното, взема лоши решения.
Überblick – welche Risiken existieren?Overview – what risks exist?Vue d'ensemble – quels risques existent ?Преглед – какви рискове съществуват?
Bei strukturierten Immobilieninvestitionen in der Schweiz gibt es fünf relevante Risikoklassen. Keine davon ist unbeherrschbar — aber alle müssen verstanden und aktiv gemanagt werden:In structured Swiss real estate investments there are five relevant risk categories. None of them is unmanageable — but all must be understood and actively managed:Dans les investissements immobiliers suisses structurés, il existe cinq catégories de risques pertinentes. Aucune d'elles n'est ingérable — mais toutes doivent être comprises et activement gérées :При структурирани инвестиции в швейцарски недвижими имоти има пет релевантни категории риск. Нито една от тях не е неконтролируема — но всички трябва да бъдат разбрани и активно управлявани:
| RisikoklasseRisk categoryCatégorie de risqueКатегория риск | WahrscheinlichkeitProbabilityProbabilitéВероятност | AuswirkungImpactImpactВъздействие | Beherrschbar?Manageable?Gérable ?Управляем? |
|---|---|---|---|
| MarktrisikoMarket riskRisque de marchéПазарен риск | ● MittelMediumMoyenСредна | ● MittelMediumMoyenСредно | ● TeilweisePartiallyPartiellementЧастично |
| BaurisikoConstruction riskRisque de constructionСтроителен риск | ● MittelMediumMoyenСредна | ● HochHighÉlevéВисок | ● Ja – durch ErfahrungYes – through experienceOui – par l'expérienceДа – чрез опит |
| LiquiditätsrisikoLiquidity riskRisque de liquiditéРиск от ликвидност | ● MittelMediumMoyenСредна | ● MittelMediumMoyenСредно | ● Ja – durch PlanungYes – through planningOui – par la planificationДа – чрез планиране |
| Rechtsrisiko (Lex Koller)Legal risk (Lex Koller)Risque juridique (Lex Koller)Правен риск (Lex Koller) | ● TiefLowFaibleНиска | ● Sehr hochVery highTrès élevéМного висок | ● Ja – durch StrukturYes – through structureOui – par la structureДа – чрез структура |
| PartnerrisikoPartner riskRisque partenaireПартньорски риск | ● TiefLowFaibleНиска | ● HochHighÉlevéВисок | ● Ja – durch Due DiligenceYes – through due diligenceOui – par due diligenceДа – чрез надлежна проверка |
1. Marktrisiko – was wenn die Preise fallen?1. Market risk – what if prices fall?1. Risque de marché – et si les prix baissent ?1. Пазарен риск – какво ако цените паднат?
Der Schweizer Immobilienmarkt ist strukturell stabil — aber er ist nicht immun gegen Korrekturen. Steigende Zinsen (wie 2022–2023), geopolitische Schocks oder ein unerwarteter Angebotsanstieg können die Verkaufspreise temporär drücken. Für ein Sanierungsprojekt mit 4-jähriger Laufzeit besteht das Risiko, dass der geplante Exitpreis nicht erreicht wird.
The Swiss real estate market is structurally stable — but not immune to corrections. Rising interest rates (as in 2022–2023), geopolitical shocks or an unexpected supply increase can temporarily depress sale prices. For a renovation project with a 4-year term, there is a risk that the planned exit price may not be achieved.
Le marché immobilier suisse est structurellement stable — mais pas à l'abri des corrections. La hausse des taux d'intérêt (comme en 2022–2023), les chocs géopolitiques ou une augmentation inattendue de l'offre peuvent temporairement déprimer les prix de vente. Pour un projet de rénovation d'une durée de 4 ans, il y a un risque que le prix de sortie prévu ne soit pas atteint.
Швейцарският пазар на недвижими имоти е структурно стабилен — но не е имунизиран срещу корекции. Растящите лихви (като 2022–2023 г.), геополитически шокове или неочакван ръст на предлагането могат временно да потиснат продажните цени. За реновационен проект с 4-годишен срок съществува риск планираната изходна цена да не бъде постигната.
2. Baurisiko – Kosten und Zeit2. Construction risk – costs and time2. Risque de construction – coûts et délais2. Строителен риск – разходи и време
Das grösste operationelle Risiko bei Sanierungsprojekten. Unvorhergesehene Baumängel (versteckte Schäden, Schadstoffbelastung), steigende Materialkosten, Verzögerungen bei Bewilligungen oder Handwerkern — all das frisst Marge und verlängert die Haltedauer, was wiederum den IRR drückt.
The biggest operational risk in renovation projects. Unforeseen construction defects (hidden damage, contamination), rising material costs, delays in permits or tradespeople — all of this eats into margin and extends the holding period, which in turn depresses the IRR.
Le plus grand risque opérationnel dans les projets de rénovation. Des défauts de construction imprévus (dommages cachés, contamination), la hausse des coûts des matériaux, les retards dans les permis ou les artisans — tout cela grignote la marge et prolonge la période de détention, ce qui déprime à son tour l'IRR.
Най-големият оперативен риск при реновационни проекти. Непредвидени строителни дефекти (скрити щети, замърсяване), растящи разходи за материали, забавяния при разрешения или занаятчии — всичко това изяжда маржа и удължава срока на държане, което от своя страна потиска IRR.
Ein Kostenpuffer von 10–15% ist keine Vorsichtsmassnahme — er ist Pflicht. Projekte ohne Reserve sind Projekte die bei der ersten Überraschung in Schwierigkeiten geraten.
A cost buffer of 10–15% is not a precaution — it is mandatory. Projects without a reserve are projects that run into difficulties at the first surprise.
Une réserve de coûts de 10–15% n'est pas une précaution — c'est une obligation. Les projets sans réserve sont des projets qui rencontrent des difficultés à la première surprise.
Разходен буфер от 10–15% не е предпазна мярка — той е задължителен. Проектите без резерв са проекти, попадащи в затруднения при първата изненада.
3. Liquiditätsrisiko – Kapital ist gebunden3. Liquidity risk – capital is tied up3. Risque de liquidité – le capital est immobilisé3. Риск от ликвидност – капиталът е обвързан
Immobilien sind eine illiquide Anlageklasse. Wer CHF 50'000 in einem Club Deal investiert, kommt während der Laufzeit nicht ohne weiteres daran — und wenn, dann nur mit erheblichem Aufwand (Anteilsübertragung, Käufersuche, rechtliche Abwicklung). Das ist kein Fehler der Struktur — es ist eine Eigenheit der Anlageklasse.
Real estate is an illiquid asset class. Anyone who invests CHF 50,000 in a club deal cannot easily access it during the term — and if so, only with considerable effort (share transfer, finding a buyer, legal processing). This is not a flaw in the structure — it is an inherent feature of the asset class.
L'immobilier est une classe d'actifs illiquide. Toute personne investissant CHF 50'000 dans un club deal ne peut pas facilement y accéder pendant la durée — et si c'est le cas, seulement avec un effort considérable (transfert de parts, recherche d'un acheteur, traitement juridique). Ce n'est pas un défaut de la structure — c'est une caractéristique inhérente à la classe d'actifs.
Недвижимите имоти са неликвидна класа активи. Всеки, инвестирал CHF 50 000 в клубна сделка, не може лесно да го получи по време на срока — и ако може, само с значителни усилия (прехвърляне на дялове, намиране на купувач, правна обработка). Това не е недостатък на структурата — това е присъщо за класата активи.
4. Rechtsrisiko – Lex Koller ist kein Spass4. Legal risk – Lex Koller is no joke4. Risque juridique – la Lex Koller n'est pas une plaisanterie4. Правен риск – Lex Koller не е шега
Wer gegen die Lex Koller verstösst — bewusst oder unbewusst — riskiert die vollständige Nichtigkeit des Kaufvertrags, Strafanzeige und eine behördliche Anordnung zur Veräusserung. Die Behörden verfolgen Umgehungskonstruktionen aktiv. Das Risiko ist bei sauberer Strukturierung tief — aber es existiert und darf nicht unterschätzt werden.
Anyone who violates the Lex Koller — consciously or unconsciously — risks complete nullity of the purchase contract, criminal charges and an official order to sell. The authorities actively pursue circumvention arrangements. The risk is low with clean structuring — but it exists and must not be underestimated.
Quiconque viole la Lex Koller — consciemment ou inconsciemment — risque la nullité complète du contrat d'achat, des poursuites pénales et une ordonnance officielle de vente. Les autorités poursuivent activement les arrangements de contournement. Le risque est faible avec une structuration propre — mais il existe et ne doit pas être sous-estimé.
Всеки, нарушил Lex Koller — съзнателно или несъзнателно — рискува пълна нищожност на договора за покупко-продажба, наказателно преследване и официална заповед за продажба. Властите активно преследват конструкции за заобикаляне. Рискът е нисък при чисто структуриране — но съществува и не трябва да се подценява.
5. Partnerrisiko – wem vertraue ich?5. Partner risk – whom do I trust?5. Risque partenaire – à qui me fier ?5. Партньорски риск – на кого вярвам?
Bei jedem Co-Investment gibt es mehrere Akteure: den Projektentwickler, die Mitinvestoren, den Vermittler, die finanzierende Bank. Jeder davon kann ein Risiko darstellen — durch Inkompetenz, Interessenkonflikt oder im schlimmsten Fall durch Unredlichkeit. Das ist kein theoretisches Risiko: In der Finanzgeschichte sind zahllose Co-Investment-Vehikel an Partnerversagen gescheitert.
In every co-investment there are multiple actors: the project developer, co-investors, the intermediary, the financing bank. Each of them can represent a risk — through incompetence, conflict of interest or in the worst case through dishonesty. This is not a theoretical risk: financial history is littered with co-investment vehicles that failed due to partner failure.
Dans chaque co-investissement, il y a plusieurs acteurs : le promoteur, les co-investisseurs, l'intermédiaire, la banque de financement. Chacun d'eux peut représenter un risque — par incompétence, conflit d'intérêts ou dans le pire des cas par malhonnêteté. Ce n'est pas un risque théorique : l'histoire financière est jalonnée de véhicules de co-investissement qui ont échoué en raison de défaillances de partenaires.
При всяка съвместна инвестиция има множество участници: проектният разработчик, съинвеститорите, посредникът, финансиращата банка. Всеки от тях може да представлява риск — чрез некомпетентност, конфликт на интереси или в най-лошия случай чрез нечестност. Това не е теоретичен риск: историята на финансите е осеяна с колективни инвестиционни инструменти, провалили се поради партньорска грешка.
Warum die Schweiz selbst ein Risikominimierungsinstrument istWhy Switzerland itself is a risk-minimisation instrumentPourquoi la Suisse est elle-même un instrument de minimisation du risqueЗащо Швейцария сама по себе си е инструмент за минимизиране на риска
Ein oft übersehener Punkt: die Wahl der Schweiz als Investitionsmarkt ist selbst eine Risikomanagement-Entscheidung. Im Vergleich zu Emerging Markets bietet die Schweiz: höchste Rechtssicherheit in Europa, unabhängige Justiz, politische Stabilität seit über 170 Jahren, CHF als Hartwährung die historisch gegenüber EUR und USD an Wert gewinnt, und einen Immobilienmarkt der in den letzten 40 Jahren nie länger als kurz korrigiert hat.An often overlooked point: choosing Switzerland as an investment market is itself a risk management decision. Compared to emerging markets, Switzerland offers: the highest legal certainty in Europe, independent judiciary, political stability for over 170 years, CHF as a hard currency that has historically gained against EUR and USD, and a real estate market that has never corrected for more than a brief period in the last 40 years.Un point souvent négligé : choisir la Suisse comme marché d'investissement est en soi une décision de gestion des risques. Par rapport aux marchés émergents, la Suisse offre : la plus haute sécurité juridique d'Europe, une justice indépendante, une stabilité politique depuis plus de 170 ans, le CHF comme monnaie forte qui a historiquement gagné de la valeur face à l'EUR et l'USD, et un marché immobilier qui n'a jamais corrigé plus que brièvement au cours des 40 dernières années.Часто пренебрегван момент: изборът на Швейцария като инвестиционен пазар е сам по себе си решение за управление на риска. В сравнение с развиващите се пазари, Швейцария предлага: най-висока правна сигурност в Европа, независима съдебна система, политическа стабилност от над 170 години, CHF като твърда валута, и пазар на недвижими имоти, коригирал се само за кратко в последните 40 години.
«Wer Risiken ernst nimmt, wählt die Schweiz nicht trotz der Komplexität — sondern wegen ihr. Eine Struktur die rigoros geprüft wurde, einen Markt der seit Generationen funktioniert, und einen Rechtsstaat der auch für ausländische Investoren gilt. Das ist Risikomanagement.»
«Those who take risk seriously choose Switzerland not despite its complexity — but because of it. A structure that has been rigorously reviewed, a market that has functioned for generations, and a rule of law that applies to foreign investors too. That is risk management.»
«Ceux qui prennent le risque au sérieux choisissent la Suisse non pas malgré sa complexité — mais à cause d'elle. Une structure rigoureusement examinée, un marché qui fonctionne depuis des générations, et un État de droit qui s'applique aussi aux investisseurs étrangers. C'est la gestion des risques.»
«Тези, които приемат риска сериозно, избират Швейцария не въпреки сложността — а заради нея. Структура, която е строго проверена, пазар, функциониращ от поколения, и върховенство на закона, което важи и за чуждестранните инвеститори. Това е управление на риска.»
ASRE × GBRE — sachliche EinschätzungASRE × GBRE — factual assessmentASRE × GBRE — évaluation factuelleASRE × GBRE — фактическа оценка
Fazit – Risiko ist kein Grund nicht zu investierenConclusion – risk is not a reason not to investConclusion – le risque n'est pas une raison de ne pas investirЗаключение – рискът не е причина да не инвестирате
Kein Investment ist risikolos — wer das behauptet, lügt. Aber Risiken können verstanden, bewertet und minimiert werden. Die fünf beschriebenen Risikoklassen sind real — und alle handhabbar, wenn die Struktur stimmt, die Partner geprüft sind und das Kapital richtig dimensioniert ist. ASRE begleitet Investoren durch diesen Prozess: transparent, mit vollständiger Dokumentation und in enger Zusammenarbeit mit Schweizer Rechtsanwälten und dem erfahrenen GBRE-Team.No investment is risk-free — anyone who claims otherwise is lying. But risks can be understood, assessed and minimised. The five risk categories described are real — and all manageable when the structure is correct, the partners have been vetted and the capital is correctly sized. ASRE guides investors through this process: transparently, with full documentation and in close cooperation with Swiss lawyers and the experienced GBRE team.Aucun investissement n'est sans risque — quiconque affirme le contraire ment. Mais les risques peuvent être compris, évalués et minimisés. Les cinq catégories de risques décrites sont réelles — et toutes gérables quand la structure est correcte, les partenaires ont été vérifiés et le capital est correctement dimensionné. ASRE accompagne les investisseurs tout au long de ce processus : de manière transparente, avec une documentation complète et en étroite coopération avec des avocats suisses et l'équipe GBRE expérimentée.Никоя инвестиция не е без риск — всеки, твърдящ обратното, лъже. Но рисковете могат да бъдат разбрани, оценени и минимизирани. Петте описани категории риск са реални — и всички управляеми, когато структурата е правилна, партньорите са проверени и капиталът е правилно оразмерен. ASRE придружава инвеститорите в този процес: прозрачно, с пълна документация и в тясно сътрудничество с швейцарски адвокати и опития екип на GBRE.