Riga bietet 8.4% Mietrendite. Zürich 2.4%. Wer nur auf die Zahl schaut, kauft in Riga. Wer das Gesamtbild versteht, versteht warum erfahrene Investoren trotzdem in die Schweiz gehen.
Riga offers 8.4% rental yield. Zurich 2.4%. Anyone looking at the number alone buys in Riga. Anyone who understands the full picture understands why experienced investors still go to Switzerland.
Riga offre 8,4% de rendement locatif. Zurich 2,4%. Qui ne regarde que le chiffre achète à Riga. Qui comprend le tableau d'ensemble comprend pourquoi les investisseurs expérimentés vont quand même en Suisse.
Рига предлага 8,4% доходност от наем. Цюрих 2,4%. Който гледа само числото, купува в Рига. Който разбира цялата картина, разбира защо опитните инвеститори все пак отиват в Швейцария.
Die Mietrenditen im Überblick – ehrliche ZahlenRental yields at a glance – honest figuresLes rendements locatifs en un coup d'œil – des chiffres honnêtesДоходност от наем с един поглед – честни числа
Die Schweiz hat eine der tiefsten Mietrenditen Europas — das ist Fakt, kein Geheimnis. Die folgende Tabelle zeigt die Rohdaten. Danach erklären wir, was dahintersteckt.Switzerland has one of the lowest rental yields in Europe — that is a fact, not a secret. The table below shows the raw data. Then we explain what lies behind it.La Suisse affiche l'un des rendements locatifs les plus bas d'Europe — c'est un fait, pas un secret. Le tableau ci-dessous montre les données brutes. Nous expliquons ensuite ce qui se cache derrière.Швейцария има една от най-ниските доходности от наем в Европа — това е факт, не тайна. Таблицата по-долу показва суровите данни. След това обясняваме какво стои зад тях.
| Stadt / LandCity / CountryVille / PaysГрад / Страна | BruttomietrenditeGross rental yieldRendement locatif brutБрутна доходност | Ø Preis/m²Avg price/m²Prix moy./m²Ср. цена/m² |
|---|---|---|
| 🇱🇻 Riga | €2'400 | |
| 🇷🇴 Bukarest | €2'000 | |
| 🇮🇪 Dublin | €7'200 | |
| 🇵🇱 WarschauWarsawVarsovieВаршава | €4'050 | |
| 🇬🇧 London | €8'400 | |
| 🇩🇪 Berlin | €5'400 | |
| 🇧🇬 Sofia | €1'800 | |
| 🇦🇹 WienViennaVienneВиена | €5'500 | |
| 🇨🇭 Zürich | €18'250 |
Quellen: Global Property Guide, Euronews, Mono Estate, 2024/2025. Brutto-Mietrenditen, ohne Kosten und Steuern.Sources: Global Property Guide, Euronews, Mono Estate, 2024/2025. Gross rental yields, before costs and taxes.Sources : Global Property Guide, Euronews, Mono Estate, 2024/2025. Rendements locatifs bruts, avant frais et impôts.Източници: Global Property Guide, Euronews, Mono Estate, 2024/2025. Брутни доходности от наем, без разходи и данъци.
«Wer Riga mit Zürich vergleicht und nur die Mietrendite sieht, vergleicht einen Sportwagen mit einem Tresor. Beides hat Räder. Aber man benutzt sie für sehr unterschiedliche Zwecke.»
«Comparing Riga with Zurich and seeing only the rental yield is like comparing a sports car with a safe. Both have wheels. But you use them for very different purposes.»
«Comparer Riga à Zurich en ne voyant que le rendement locatif, c'est comparer une voiture de sport à un coffre-fort. Les deux ont des roues. Mais on les utilise à des fins très différentes.»
«Сравняването на Рига с Цюрих и виждането само на доходността е като сравняване на спортен автомобил с трезор. И двата имат колела. Но ги използваш за много различни цели.»
ASRE × GBRE — sachliche EinschätzungASRE × GBRE — factual assessmentASRE × GBRE — évaluation factuelleASRE × GBRE — фактическа оценка
Warum die Mietrendite allein nichts sagtWhy rental yield alone says nothingPourquoi le rendement locatif seul ne dit rienЗащо доходността от наем сама по себе си не казва нищо
Die Mietrendite misst das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Sie sagt nichts darüber aus: wie sicher das Kapital ist, wie sich der Preis entwickelt, in welcher Währung der Gewinn anfällt, wie liquide der Markt ist, und welche politischen oder rechtlichen Risiken existieren. Für einen strukturierten Investor sind genau das die entscheidenden Fragen.Rental yield measures the ratio of annual rent to purchase price. It says nothing about: how secure the capital is, how prices develop, in which currency the gain is made, how liquid the market is, and what political or legal risks exist. For a structured investor, those are precisely the decisive questions.Le rendement locatif mesure le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat. Il ne dit rien sur : la sécurité du capital, l'évolution des prix, la devise dans laquelle le gain est réalisé, la liquidité du marché, et les risques politiques ou juridiques. Pour un investisseur structuré, ce sont précisément ces questions qui sont déterminantes.Доходността от наем измерва съотношението на годишния наем към покупната цена. Тя не казва нищо за: колко сигурен е капиталът, как се развиват цените, в каква валута е печалбата, колко ликвиден е пазарът и какви политически или правни рискове съществуват. За структурирания инвеститор точно тези са решаващите въпроси.
Der tiefe Vergleich – 8 KriterienThe deep comparison – 8 criteriaLa comparaison approfondie – 8 critèresЗадълбоченото сравнение – 8 критерия
| KriteriumCriterionCritèreКритерий | 🇨🇭 CH | 🇩🇪 DE | 🇦🇹 AT | 🇧🇬 BG | 🇱🇻 LV |
|---|---|---|---|---|---|
| Mietrendite (brutto)Rental yield (gross)Rendement locatif (brut)Доходност наем | 2.4% | 4.6% | 3.6% | 4.0% | 8.4% |
| Preiswachstum 2025Price growth 2025Croissance prix 2025Ценови ръст 2025 | +4.1% | –1% | +2% | +5% | +3% |
| Politische StabilitätPolitical stabilityStabilité politiqueПолитическа стабилност | ★★★ | ★★★ | ★★★ | ★★☆ | ★★☆ |
| RechtssicherheitLegal certaintySécurité juridiqueПравна сигурност | Sehr hochVery highTrès élevéeМного висока | HochHighÉlevéeВисока | HochHighÉlevéeВисока | MittelMediumMoyenneСредна | MittelMediumMoyenneСредна |
| Währung / FX-RisikoCurrency / FX riskDevise / risque FXВалута / FX риск | CHF | EUR | EUR | BGN | EUR (neunewnouveauново) |
| MarktliquiditätMarket liquidityLiquidité du marchéПазарна ликвидност | HochHighÉlevéeВисока | HochHighÉlevéeВисока | HochHighÉlevéeВисока | TiefLowFaibleНиска | TiefLowFaibleНиска |
| Marktzugang AusländerAccess for foreignersAccès pour étrangersДостъп за чужденци | StrukturiertStructuredStructuréСтруктуриран | OffenOpenOuvertОткрит | OffenOpenOuvertОткрит | OffenOpenOuvertОткрит | OffenOpenOuvertОткрит |
| Luxus-IRR (strukturiert)Luxury IRR (structured)IRR luxe (structuré)Луксозна IRR (структурирана) | 19–31%* | 8–15% | 8–12% | 10–20% | 12–18% |
* GBRE-Referenzprojekte, realisierte Werte. Keine Garantie für zukünftige Renditen.GBRE reference projects, realised figures. No guarantee of future returns.Projets de référence GBRE, valeurs réalisées. Aucune garantie de rendements futurs.Референтни проекти на GBRE, реализирани стойности. Без гаранция за бъдещи доходности.
Die Märkte im ProfilMarket profilesProfils des marchésПрофили на пазарите
Deutschland hatte 2025 ein schwieriges Jahr: Büroimmobilien verloren an Wert, der Investitionsmarkt schrumpfte um 12% gegenüber 2024. Prime-Bürorenditen in den sieben grossen Metropolen lagen bei 4.31%. Stabile Rechtssicherheit und offener Marktzugang — aber Preiskorrektur im Gange. Für strukturierte Luxusinvestments fehlt das Netzwerk und die Expertise.
Germany had a difficult 2025: office properties lost value, the investment market shrank 12% versus 2024. Prime office yields in the seven major metropolises stood at 4.31%. Solid legal certainty and open market access — but a price correction underway. The network and expertise for structured luxury investments is lacking.
L'Allemagne a connu une année difficile en 2025 : les bureaux ont perdu de la valeur, le marché de l'investissement a reculé de 12% par rapport à 2024. Les rendements prime dans les sept grandes métropoles s'établissaient à 4,31%. Sécurité juridique solide et accès ouvert — mais correction de prix en cours. Le réseau et l'expertise pour les investissements de luxe structurés font défaut.
Германия имаше трудна 2025 г.: офис имотите загубиха стойност, инвестиционният пазар се свиха с 12% спрямо 2024 г. Доходността на първокласните офис имоти в седемте големи метрополи беше 4,31%. Солидна правна сигурност и отворен пазарен достъп — но протичаща ценова корекция.
Bulgarien bietet solides Preiswachstum und offenen Marktzugang. Für internationale Investoren mit Wohnsitz in Bulgarien zudem ein attraktives DBA mit der Schweiz (10% Quellensteuer). Die Kehrseite: tiefere Marktliquidität, schwächere Rechtsdurchsetzung und ein Luxussegment, das noch im Aufbau ist. Gutes Markt für Diversifikation — aber kein Ersatz für Schweizer Stabilität.
Bulgaria offers solid price growth and open market access. For international investors resident in Bulgaria, also an attractive DTA with Switzerland (10% withholding tax). The downside: lower market liquidity, weaker legal enforcement and a luxury segment still in development. Good market for diversification — but no substitute for Swiss stability.
La Bulgarie offre une solide croissance des prix et un accès ouvert au marché. Pour les investisseurs internationaux résidant en Bulgarie, une convention fiscale attractive avec la Suisse (10% d'impôt à la source). L'envers : liquidité du marché plus faible, application juridique moins robuste et un segment luxe encore en développement. Bon marché pour la diversification — mais pas un substitut à la stabilité suisse.
България предлага солиден ценови растеж и отворен пазарен достъп. За международни инвеститори с местопребиваване в България — също привлекателна СИДДО с Швейцария (10% данък при източника). Обратната страна: по-ниска пазарна ликвидност, по-слабо правно изпълнение и луксозен сегмент, все още в развитие.
Die höchste Mietrendite Europas — kombiniert mit den tiefsten Preisen. Das klingt ideal. Aber: geopolitische Lage (Nähe zur russischen Grenze), tiefe Marktliquidität und ein Luxussegment, das schlicht nicht existiert. Riga eignet sich für cash-flow-orientierte Klein- und Mittelinvestments — nicht für das strukturierte Luxussegment.
The highest rental yield in Europe — combined with the lowest prices. That sounds ideal. But: geopolitical location (proximity to the Russian border), low market liquidity and a luxury segment that simply does not exist. Riga is suited for cash-flow-oriented small and medium investments — not for the structured luxury segment.
Le rendement locatif le plus élevé d'Europe — combiné aux prix les plus bas. Cela semble idéal. Mais : situation géopolitique (proximité de la frontière russe), faible liquidité du marché et un segment luxe qui n'existe tout simplement pas. Riga convient aux petits et moyens investissements orientés cash-flow — pas au segment luxe structuré.
Най-високата доходност от наем в Европа — съчетана с най-ниските цени. Звучи идеално. Но: геополитическо местоположение (близост до руската граница), ниска пазарна ликвидност и луксозен сегмент, който просто не съществува. Рига е подходяща за инвестиции, ориентирани към паричен поток — не за структурирания луксозен сегмент.
Die tiefste Mietrendite, der sicherste Markt, die stärkste Währung — und für strukturierte Luxusinvestments die höchsten realisierten IRRs. Das ist kein Widerspruch. Es ist das Ergebnis davon, dass die Schweiz eine andere Klasse von Investor anzieht: einen der nicht auf monatliche Mieteinnahmen angewiesen ist, sondern auf langfristige Wertschöpfung und Kapitalschutz setzt.
The lowest rental yield, the safest market, the strongest currency — and for structured luxury investments, the highest realised IRRs. This is not a contradiction. It is the result of Switzerland attracting a different class of investor: one who is not dependent on monthly rental income, but focuses on long-term value creation and capital protection.
Le rendement locatif le plus bas, le marché le plus sûr, la monnaie la plus forte — et pour les investissements de luxe structurés, les IRR réalisés les plus élevés. Ce n'est pas une contradiction. C'est le résultat de la Suisse qui attire une autre classe d'investisseurs : ceux qui ne dépendent pas des revenus locatifs mensuels, mais misent sur la création de valeur à long terme et la protection du capital.
Най-ниската доходност от наем, най-сигурният пазар, най-силната валута — и за структурирани луксозни инвестиции, най-высоките реализирани IRR. Това не е противоречие. То е резултат от факта, че Швейцария привлича различна класа инвеститор: такъв, който не разчита на месечни наемни приходи, а се фокусира върху дългосрочно създаване на стойност и защита на капитала.
Die richtige Frage: nicht «wo die höchste Rendite?» sondern «für welches Ziel?»The right question: not «where is the highest yield?» but «for what goal?»La bonne question : pas «où le rendement est-il le plus élevé ?» mais «pour quel objectif ?»Правилният въпрос: не «къде е най-високата доходност?» а «за каква цел?»
Investoren haben unterschiedliche Ziele. Die Wahl des Marktes sollte vom Ziel abhängen — nicht von der Zahl allein:Investors have different goals. The choice of market should depend on the goal — not on the figure alone:Les investisseurs ont des objectifs différents. Le choix du marché doit dépendre de l'objectif — pas du chiffre seul :Инвеститорите имат различни цели. Изборът на пазар трябва да зависи от целта — не само от числото:
| InvestitionszielInvestment goalObjectif d'investissementИнвестиционна цел | Empfohlener MarktRecommended marketMarché recommandéПрепоръчан пазар |
|---|---|
| Maximaler laufender CashflowMaximum ongoing cash flowFlux de trésorerie maximalМаксимален текущ паричен поток | 🇱🇻 Riga, 🇷🇴 BukarestBucharestBucarestБукурещ |
| Kapitalwachstum + moderate RenditeCapital growth + moderate yieldCroissance du capital + rendement modéréРъст на капитала + умерена доходност | 🇧🇬 Sofia, 🇵🇱 WarschauWarsawVarsovieВаршава |
| Kapitalschutz + HartwährungCapital protection + hard currencyProtection du capital + monnaie forteЗащита на капитала + твърда валута | 🇨🇭 SchweizSwitzerlandSuisseШвейцария, 🇩🇪 DeutschlandGermanyAllemagneГермания |
| Maximaler IRR im Luxussegment (strukturiert)Maximum IRR in luxury segment (structured)IRR maximal segment luxe (structuré)Максимална IRR в луксозния сегмент (структурирана) | 🇨🇭 SchweizSwitzerlandSuisseШвейцария |
| Diversifikation über mehrere MärkteDiversification across multiple marketsDiversification sur plusieurs marchésДиверсификация в множество пазари | CH + BG + DE kombiniertCH + BG + DE combinedCH + BG + DE combinésCH + BG + DE комбинирано |
Fazit – Schweiz als Anker, andere Märkte als ErgänzungConclusion – Switzerland as anchor, other markets as complementConclusion – la Suisse comme ancre, les autres marchés en complémentЗаключение – Швейцария като котва, други пазари като допълнение
Die Schweiz ist nicht der Markt mit der höchsten Mietrendite — das war sie noch nie. Aber sie ist der Markt mit der höchsten Rechtssicherheit, der stärksten Währung, dem robustesten Preiswachstum und — für strukturierte Luxusinvestments mit aktivem Partnernetzwerk — den höchsten realisierten IRRs. Wer Kapital schützen und gleichzeitig überdurchschnittlich wachsen will, findet in der Schweiz kein besseres Umfeld in Europa. Für laufenden Cashflow kann ein Teil des Portfolios in Hochrenditenmärkten wie Bulgarien oder Polen angelegt werden — als Ergänzung, nicht als Ersatz.Switzerland is not the market with the highest rental yield — it never was. But it is the market with the highest legal certainty, the strongest currency, the most robust price growth and — for structured luxury investments with an active partner network — the highest realised IRRs. Those who want to protect capital while growing above average will find no better environment in Europe than Switzerland. For ongoing cash flow, part of the portfolio can be placed in high-yield markets such as Bulgaria or Poland — as a complement, not a substitute.La Suisse n'est pas le marché au rendement locatif le plus élevé — elle ne l'a jamais été. Mais c'est le marché offrant la plus grande sécurité juridique, la monnaie la plus forte, la croissance des prix la plus robuste et — pour les investissements de luxe structurés avec un réseau de partenaires actif — les IRR réalisés les plus élevés. Ceux qui souhaitent protéger leur capital tout en croissant au-dessus de la moyenne ne trouveront pas meilleur environnement en Europe. Pour un flux de trésorerie continu, une partie du portefeuille peut être placée sur des marchés à haut rendement comme la Bulgarie ou la Pologne — en complément, non en substitution.Швейцария не е пазарът с най-висока доходност от наем — никога не е била. Но тя е пазарът с най-висока правна сигурност, най-силна валута, най-устойчив ценови растеж и — за структурирани луксозни инвестиции с активна партньорска мрежа — най-высоките реализирани IRR. Тези, които искат да защитят капитала си, докато растат над средното, няма да намерят по-добра среда в Европа от Швейцария. За текущ паричен поток, част от портфолиото може да бъде поставена на пазари с висока доходност като България или Полша — като допълнение, а не замяна.