Schweizer Immobilien gelten als langweilig. Stabil, ja — aber keine grossen Gewinne. Das stimmt für den Durchschnitt. Für strukturierte Investments im gehobenen Segment stimmt es nicht.
Swiss real estate has a reputation for being boring. Stable, yes — but no big gains. That's true for the average. For structured investments in the premium segment, it isn't.
L'immobilier suisse a la réputation d'être ennuyeux. Stable, certes — mais sans grands gains. C'est vrai pour la moyenne. Pour les investissements structurés dans le segment premium, ce ne l'est pas.
Швейцарските недвижими имоти се смятат за скучни. Стабилни, да — но без големи печалби. Това е вярно за средното ниво. За структурирани инвестиции в премиум сегмента — не е.
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen BlickKey figures at a glanceLes principaux indicateurs en un coup d'œilОсновни показатели с един поглед
Preisentwicklung – kontinuierlich nach obenPrice development – continuously upwardÉvolution des prix – continuellement à la hausseЦеново развитие – непрекъснато нагоре
Der Schweizer Immobilienmarkt kennt seit der Jahrtausendwende praktisch nur eine Richtung. Mehrfamilienhäuser, Bauland und Wohnimmobilien sind seit 2000 konstant gestiegen, seit 2010 besonders steil. Auch 2025 setzte sich dieser Trend fort: Im Vorjahresvergleich stiegen die Eigenheimpreise um 4.1 Prozent, während die Konsumentenpreise stagnierten. Real — also nach Inflation — ist das ein erheblicher Wertzuwachs.The Swiss real estate market has known virtually only one direction since the turn of the millennium. Apartment buildings, building land and residential properties have risen consistently since 2000, particularly steeply since 2010. This trend continued in 2025: residential prices rose 4.1% year-on-year, while consumer prices stagnated. In real terms — adjusted for inflation — this represents a significant gain in value.Le marché immobilier suisse ne connaît pratiquement qu'une seule direction depuis le tournant du millénaire. Les immeubles collectifs, les terrains à bâtir et les biens résidentiels ont augmenté régulièrement depuis 2000, de façon particulièrement marquée depuis 2010. Cette tendance s'est poursuivie en 2025 : les prix résidentiels ont progressé de 4,1% en glissement annuel, tandis que les prix à la consommation stagnaient. En termes réels — corrigés de l'inflation — c'est une plus-value considérable.Швейцарският пазар на недвижими имоти познава практически само една посока от началото на хилядолетието. Многофамилни сгради, строителна земя и жилищни имоти са нараствали постоянно от 2000 г., особено стръмно от 2010 г. Тази тенденция продължи и през 2025 г.: цените на жилищата нараснаха с 4,1% спрямо предходната година, докато потребителските цени стагнираха. В реално изражение — след корекция за инфлация — това е значителен ръст на стойността.
Für 2026 erwartet UBS einen weiteren Anstieg: Wohneigentum dürfte sich um 3 Prozent verteuern. Die Nachfrage bleibt strukturell stark — die Schweiz braucht jedes Jahr Wohnraum für rund 100'000 neue Einwohner, Bauland ist knapp und wird nur sehr restriktiv freigegeben.For 2026, UBS expects further growth: residential property is expected to increase by 3%. Demand remains structurally strong — Switzerland needs housing for around 100,000 new residents every year, building land is scarce and released only very restrictively.Pour 2026, UBS s'attend à une nouvelle hausse : les prix résidentiels devraient augmenter de 3%. La demande reste structurellement forte — la Suisse a besoin de logements pour environ 100 000 nouveaux résidents chaque année, les terrains à bâtir sont rares et libérés de manière très restrictive.За 2026 г. UBS очаква по-нататъшен ръст: жилищните имоти се очаква да поскъпнат с 3%. Търсенето остава структурно силно — Швейцария се нуждае от жилища за около 100 000 нови жители всяка година, строителната земя е оскъдна и се освобождава само много рестриктивно.
Renditen – besser als ihr RufReturns – better than their reputationRendements – meilleurs que leur réputationДоходност – по-добра от репутацията си
Mit einer Gesamtrendite von 17.6 Prozent – gemessen am SWIIT-Index – war das Jahr 2024 das viertbeste der letzten drei Jahrzehnte. Das ist die Rendite auf kotierte Schweizer Immobilienfonds — also das breite Marktsegment. Für strukturierte Direktinvestments im Luxussegment mit aktiver Wertschöpfung (Sanierung, Aufstockung) sind deutlich höhere IRRs realisierbar, wie die GBRE-Referenzprojekte zeigen.With a total return of 17.6% – measured by the SWIIT index – 2024 was the fourth-best year of the past three decades. This is the return on listed Swiss real estate funds — the broad market segment. For structured direct investments in the luxury segment with active value creation (renovation, extension), significantly higher IRRs are achievable, as the GBRE reference projects demonstrate.Avec un rendement total de 17,6% – mesuré par l'indice SWIIT – 2024 a été la quatrième meilleure année des trois dernières décennies. C'est le rendement des fonds immobiliers suisses cotés — le segment de marché large. Pour les investissements directs structurés dans le segment luxe avec création de valeur active (rénovation, surélévation), des IRR nettement plus élevés sont réalisables, comme le montrent les projets de référence GBRE.С обща доходност от 17,6% – измерена чрез индекса SWIIT – 2024 г. беше четвъртата най-добра година от последните три десетилетия. Това е доходността на листвани швейцарски имотни фондове — широкият пазарен сегмент. За структурирани преки инвестиции в луксозния сегмент с активно създаване на стойност (реновация, надстройка), значително по-висока IRR е постижима, както показват референтните проекти на GBRE.
* GBRE-Referenzprojekte, realisierte Werte. Keine Garantie für zukünftige Renditen.GBRE reference projects, realised figures. No guarantee of future returns.Projets de référence GBRE, valeurs réalisées. Aucune garantie de rendements futurs.Референтни проекти на GBRE, реализирани стойности. Без гаранция за бъдещи доходности.
Schweiz vs. andere MärkteSwitzerland vs. other marketsSuisse vs. autres marchésШвейцария срещу други пазари
Warum Schweiz — und nicht Deutschland, Österreich oder Bulgarien? Die Antwort liegt nicht nur in der Rendite, sondern im Gesamtpaket aus Stabilität, Rechtssicherheit und Währungsschutz.Why Switzerland – and not Germany, Austria or Bulgaria? The answer lies not only in returns, but in the overall package of stability, legal certainty and currency protection.Pourquoi la Suisse — et pas l'Allemagne, l'Autriche ou la Bulgarie ? La réponse ne réside pas seulement dans le rendement, mais dans l'ensemble du package : stabilité, sécurité juridique et protection de la devise.Защо Швейцария — а не Германия, Австрия или България? Отговорът не се крие само в доходността, а в цялостния пакет от стабилност, правна сигурност и валутна защита.
| KriteriumCriterionCritèreКритерий | 🇨🇭 CH | 🇩🇪 DE | 🇧🇬 BG |
|---|---|---|---|
| Politische StabilitätPolitical stabilityStabilité politiqueПолитическа стабилност | ★★★ | ★★☆ | ★☆☆ |
| RechtssicherheitLegal certaintySécurité juridiqueПравна сигурност | Sehr hochVery highTrès élevéeМного висока | HochHighÉlevéeВисока | MittelMediumMoyenneСредна |
| WährungCurrencyDeviseВалута | CHF | EUR | BGN (EUR-Peg) |
| PreisstabilitätPrice stabilityStabilité des prixЦенова стабилност | Sehr hochVery highTrès élevéeМного висока | MittelMediumMoyenneСредна | VolatilVolatileVolatileВолатилна |
| Rendite LuxussegmentLuxury segment returnRendement segment luxeДоходност луксозен сегмент | 19–31% IRR* | 8–15% IRR | 10–20% IRR |
| Marktzugang AusländerMarket access foreignersAccès marché étrangersДостъп за чужденци | Strukturiert (SPV)Structured (SPV)Structuré (SPV)Структуриран (SPV) | OffenOpenOuvertОтворен | OffenOpenOuvertОтворен |
* GBRE-Referenzprojekte, realisierte Werte. Keine Garantie für zukünftige Renditen.GBRE reference projects, realised figures. No guarantee of future returns.Projets de référence GBRE, valeurs réalisées. Aucune garantie de rendements futurs.Референтни проекти на GBRE, реализирани стойности. Без гаранция за бъдещи доходности.
Warum jetzt? Das Timing-ArgumentWhy now? The timing argumentPourquoi maintenant ? L'argument du timingЗащо сега? Аргументът за момента
Vier Faktoren kommen 2025/2026 gleichzeitig zusammen — eine Konstellation, die selten ist:Four factors coincide in 2025/2026 – a constellation that is rare:Quatre facteurs coïncident en 2025/2026 — une constellation qui est rare :Четири фактора съвпадат през 2025/2026 г. — констелация, която е рядка:
«Tiefe Zinsen, knappes Angebot, wachsende Bevölkerung, starke Währung — und ein Markt der strukturierten ausländischen Investoren zuvor verschlossen war. Das ändert sich. Wer die Struktur versteht, hat Zugang zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte Europas.»
«Low interest rates, scarce supply, growing population, strong currency — and a market that was previously closed to structured foreign investors. That is changing. Those who understand the structure gain access to one of Europe's most attractive real estate markets.»
«Taux bas, offre rare, population croissante, monnaie forte — et un marché qui était auparavant fermé aux investisseurs étrangers structurés. Cela change. Ceux qui comprennent la structure accèdent à l'un des marchés immobiliers les plus attractifs d'Europe.»
«Ниски лихви, оскъдно предлагане, нарастващо население, силна валута — и пазар, който преди беше затворен за структурирани чуждестранни инвеститори. Това се променя. Тези, които разбират структурата, получават достъп до един от най-привлекателните пазари на недвижими имоти в Европа.»
ASRE × GBRE — sachliche Einschätzung, keine AnlageberatungASRE × GBRE — factual assessment, not investment adviceASRE × GBRE — évaluation factuelle, pas un conseil en investissementASRE × GBRE — фактическа оценка, не инвестиционна консултация
FazitConclusionConclusionЗаключение
Die Zahlen sprechen für sich. Der Schweizer Immobilienmarkt verbindet strukturelle Knappheit, politische Stabilität, eine Hartwährung und — für strukturierte Investoren — Renditen die weit über dem liegen, was konservative Anlagen bieten. Die Einstiegshürde via Club Deal beginnt bei CHF 25'000. Der Rest ist Struktur.The figures speak for themselves. The Swiss real estate market combines structural scarcity, political stability, a hard currency and — for structured investors — returns that far exceed what conservative investments offer. The entry threshold via club deal starts at CHF 25,000. The rest is structure.Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Le marché immobilier suisse combine pénurie structurelle, stabilité politique, monnaie forte et — pour les investisseurs structurés — des rendements qui dépassent de loin ce qu'offrent les placements conservateurs. Le seuil d'entrée via club deal commence à CHF 25'000. Le reste, c'est la structure.Числата говорят сами за себе си. Швейцарският пазар на недвижими имоти съчетава структурен дефицит, политическа стабилност, твърда валута и — за структурирани инвеститори — доходност, далеч надхвърляща това, което предлагат консервативните инвестиции. Прагът за влизане чрез клубна сделка започва от CHF 25 000. Останалото е въпрос на структура.