Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte empfehlen wir die Hinzuziehung eines zugelassenen Schweizer Rechtsanwalts und Steuerberaters.Note: This article is for general information purposes only and does not constitute legal or tax advice. For binding guidance, we recommend consulting a licensed Swiss attorney and tax adviser.Remarque : Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour des recommandations contraignantes, nous vous conseillons de consulter un avocat suisse agréé et un conseiller fiscal.Забележка: Тази статия е само за обща информация и не представлява правна или данъчна консултация. За обвързващи препоръки препоръчваме консултация с лицензиран швейцарски адвокат и данъчен съветник.
Der direkte Kauf einer Schweizer Liegenschaft ist für ausländische Investoren gesetzlich eingeschränkt. Die SPV löst dieses Problem nicht durch eine Lücke – sondern durch ein etabliertes, von Behörden akzeptiertes Instrument.
The direct purchase of a Swiss property is legally restricted for foreign investors. The SPV resolves this issue not through a loophole – but through an established instrument accepted by the authorities.
L'achat direct d'un bien immobilier suisse est légalement limité pour les investisseurs étrangers. La SPV résout ce problème non pas par une lacune juridique – mais par un instrument établi et accepté par les autorités.
Директната покупка на швейцарски имот е законово ограничена за чуждестранни инвеститори. SPV решава този проблем не чрез вратичка – а чрез утвърден инструмент, приет от властите.
Was ist eine SPV?What is an SPV?Qu'est-ce qu'une SPV ?Какво е SPV?
Eine Special Purpose Vehicle (SPV) ist eine eigens gegründete Gesellschaft, deren einziger Zweck der Erwerb, die Verwaltung und gegebenenfalls der Verkauf einer einzelnen Liegenschaft ist. In der Schweiz wird dafür typischerweise eine GmbH oder AG verwendet, die ihren Sitz in der Schweiz hat.A Special Purpose Vehicle (SPV) is a purpose-built company whose sole purpose is the acquisition, management and, if applicable, the sale of a single property. In Switzerland, this typically takes the form of a GmbH or AG with its registered seat in Switzerland.Une Special Purpose Vehicle (SPV) est une société créée dans un but unique : l'acquisition, la gestion et, le cas échéant, la cession d'un seul bien immobilier. En Suisse, on utilise généralement une GmbH ou une AG dont le siège est en Suisse.Special Purpose Vehicle (SPV) е специално учредено дружество, чиято единствена цел е придобиването, управлението и при необходимост продажбата на един конкретен имот. В Швейцария за тази цел обикновено се използва GmbH или AG със седалище в Швейцария.
Warum eine SPV – und nicht direkt kaufen?Why an SPV – and not a direct purchase?Pourquoi une SPV – et pas un achat direct ?Защо SPV – а не директна покупка?
Der direkte Erwerb einer Wohnliegenschaft in der Schweiz ist für ausländische Investoren ohne Schweizer Wohnsitz grundsätzlich nicht möglich – das regelt die Lex Koller. Eine in der Schweiz domizilierte SPV umgeht dieses Problem nicht, sondern löst es strukturell: Die Gesellschaft kauft die Liegenschaft, nicht der ausländische Investor persönlich. Die Beteiligung des Investors erfolgt über Gesellschaftsanteile.Direct acquisition of a residential property in Switzerland is generally not possible for foreign investors without Swiss domicile – this is governed by the Lex Koller. An SPV domiciled in Switzerland does not circumvent this problem, but solves it structurally: the company buys the property, not the foreign investor personally. The investor's participation is via company shares.L'acquisition directe d'un bien résidentiel en Suisse est généralement impossible pour les investisseurs étrangers sans domicile suisse – c'est régi par la Lex Koller. Une SPV domiciliée en Suisse ne contourne pas ce problème, mais le résout de manière structurelle : c'est la société qui achète le bien, non l'investisseur étranger personnellement. La participation de l'investisseur se fait via des parts sociales.Директното придобиване на жилищен имот в Швейцария по принцип не е възможно за чуждестранни инвеститори без швейцарски домицил – това е регулирано от Lex Koller. SPV с домицил в Швейцария не заобикаля този проблем, а го решава структурно: дружеството купува имота, не чуждестранният инвеститор лично. Участието на инвеститора е чрез дружествени дялове.
«Die SPV ist kein Trick – sie ist ein etabliertes, von Schweizer Behörden akzeptiertes Instrument, sofern sie korrekt strukturiert ist und keine Umgehungsabsicht besteht.»
«The SPV is not a trick – it is an established instrument accepted by Swiss authorities, provided it is correctly structured and there is no intent to circumvent the law.»
«La SPV n'est pas un subterfuge – c'est un instrument établi, accepté par les autorités suisses, à condition qu'elle soit correctement structurée et qu'il n'y ait pas d'intention de contournement.»
«SPV не е трик – това е утвърден инструмент, приет от швейцарските власти, при условие че е правилно структуриран и няма намерение за заобикаляне на закона.»
ASRE × GBRE — sachliche Einschätzung, keine RechtsberatungASRE × GBRE — factual assessment, not legal adviceASRE × GBRE — évaluation factuelle, non un conseil juridiqueASRE × GBRE — фактическа оценка, не правна консултация
Typische Struktur eines SPV-basierten Club DealsTypical structure of an SPV-based club dealStructure typique d'un club deal via SPVТипична структура на клубна сделка, базирана на SPV
In einem Club Deal bündeln mehrere Investoren ihr Kapital über eine gemeinsame SPV. Jeder Investor hält einen prozentualen Anteil an der Gesellschaft – proportional zu seinem Kapitaleinsatz. Die SPV selbst ist Eigentümerin der Liegenschaft und wird von einem Geschäftsführer oder Verwaltungsrat geleitet.In a club deal, several investors pool their capital through a shared SPV. Each investor holds a percentage stake in the company – proportional to their capital contribution. The SPV itself is the owner of the property and is managed by a managing director or board of directors.Dans un club deal, plusieurs investisseurs mutualisent leur capital via une SPV commune. Chaque investisseur détient un pourcentage de la société – proportionnel à son apport en capital. La SPV elle-même est propriétaire du bien et est gérée par un gérant ou un conseil d'administration.В клубна сделка няколко инвеститори обединяват капитала си чрез обща SPV. Всеки инвеститор притежава процентен дял в дружеството – пропорционален на вложения капитал. Самата SPV е собственик на имота и се управлява от управител или съвет на директорите.
GmbH oder AG – was ist besser?GmbH or AG – which is better?GmbH ou AG – laquelle choisir ?GmbH или AG – кое е по-добро?
Für kleinere und mittlere Club Deals (bis ca. CHF 20–30 Mio.) häufig bevorzugt: geringeres Mindestkapital (CHF 20'000), einfachere Verwaltung, flexible Gewinnverteilung.Often preferred for smaller and medium-sized club deals (up to approx. CHF 20–30m): lower minimum capital (CHF 20,000), simpler administration, flexible profit distribution.Souvent préférée pour les club deals petits et moyens (jusqu'à env. CHF 20–30 M) : capital minimum réduit (CHF 20'000), administration plus simple, distribution flexible des bénéfices.Често предпочитана за по-малки и средни клубни сделки (до около CHF 20–30 млн.): по-нисък минимален капитал (CHF 20 000), по-проста администрация, гъвкаво разпределение на печалбата.
Bietet mehr Anonymität der Aktionäre und eignet sich besser für grössere oder börsenkotierungsfähige Strukturen. Mindestkapital CHF 100'000.Offers greater shareholder anonymity and is better suited to larger or potentially listed structures. Minimum capital CHF 100,000.Offre une plus grande anonymité des actionnaires et convient mieux aux structures plus importantes ou potentiellement cotées. Capital minimum CHF 100'000.Предлага по-голяма анонимност на акционерите и е по-подходяща за по-големи или потенциално листвани структури. Минимален капитал CHF 100 000.
Vor- und NachteileAdvantages and disadvantagesAvantages et inconvénientsПредимства и недостатъци
Was die Behörden genau prüfenWhat the authorities examineCe que les autorités examinentКакво проверяват властите
Die kantonalen Behörden schauen bei SPV-Strukturen genau hin. Entscheidend ist die sogenannte «Beherrschung» der Gesellschaft: Wird die SPV mehrheitlich von Personen im Ausland kontrolliert, kann die Lex Koller dennoch greifen – unabhängig davon, wo die Gesellschaft domiziliert ist. Die Behörden prüfen insbesondere: wer die Stimmenmehrheit hält, wer faktisch die Entscheidungen trifft, und ob ein Schweizer Mehrheitsgesellschafter oder -verwaltungsrat vorliegt.The cantonal authorities scrutinise SPV structures carefully. The decisive factor is the so-called "control" of the company: if the SPV is majority-controlled by persons abroad, the Lex Koller may still apply – regardless of where the company is domiciled. The authorities examine in particular: who holds the voting majority, who effectively makes decisions, and whether a Swiss majority shareholder or board of directors exists.Les autorités cantonales examinent attentivement les structures SPV. Le facteur décisif est le «contrôle» de la société : si la SPV est majoritairement contrôlée par des personnes à l'étranger, la Lex Koller peut néanmoins s'appliquer – indépendamment du lieu de domicile de la société. Les autorités examinent notamment : qui détient la majorité des voix, qui prend effectivement les décisions, et s'il existe un associé majoritaire ou un conseil d'administration suisse.Кантоналните власти внимателно проверяват SPV структурите. Решаващият фактор е т.нар. „контрол" върху дружеството: ако SPV е контролирана мнозинствено от лица в чужбина, Lex Koller може все пак да се приложи – независимо от домицила на дружеството. Властите проверяват по-специално: кой притежава мнозинството на гласовете, кой взема решенията на практика, и дали съществува швейцарски мнозинствен съдружник или съвет на директорите.
Exit: Share Deal vs. Asset DealExit: share deal vs. asset dealSortie : share deal vs. asset dealИзход: share deal срещу asset deal
Ein wesentlicher Vorteil der SPV-Struktur liegt im Exit. Anstatt die Liegenschaft direkt zu verkaufen (Asset Deal), können die Gesellschaftsanteile übertragen werden (Share Deal). Das hat steuerliche Implikationen – Grundstückgewinnsteuer kann unter Umständen reduziert oder verschoben werden – und vereinfacht die Transaktion erheblich. Steuerliche Beratung ist hier unbedingt erforderlich.A key advantage of the SPV structure lies in the exit. Instead of selling the property directly (asset deal), the company shares can be transferred (share deal). This has tax implications – real estate gains tax can in some circumstances be reduced or deferred – and considerably simplifies the transaction. Tax advice is essential here.L'un des principaux avantages de la structure SPV réside dans la sortie. Au lieu de vendre le bien directement (asset deal), les parts sociales peuvent être cédées (share deal). Cela a des implications fiscales – l'impôt sur les gains immobiliers peut dans certains cas être réduit ou différé – et simplifie considérablement la transaction. Un conseil fiscal est ici indispensable.Ключно предимство на SPV структурата е при изхода. Вместо директна продажба на имота (asset deal), могат да се прехвърлят дружествените дялове (share deal). Това има данъчни последици – данъкът върху печалбата от недвижими имоти може при определени обстоятелства да бъде намален или отложен – и значително опростява транзакцията. Данъчната консултация тук е задължителна.
FazitConclusionConclusionЗаключение
Eine korrekt strukturierte SPV ist für ausländische Investoren ein legales und etabliertes Instrument, um an Schweizer Immobilienprojekten teilzunehmen – auch dort, wo der direkte Erwerb nicht möglich wäre. Der Aufwand ist real: Gründung, laufende Verwaltung, Steuerplanung. Für strukturierte Club Deals mit klaren Renditezielen ist er gerechtfertigt. ASRE und GBRE begleiten Investoren durch diesen Prozess – von der ersten Orientierung bis zur abgeschlossenen Struktur, in enger Zusammenarbeit mit Schweizer Spezialisten.A correctly structured SPV is for foreign investors a legal and established instrument to participate in Swiss real estate projects – even where direct acquisition would not be possible. The effort is real: formation, ongoing administration, tax planning. For structured club deals with clear return targets, it is justified. ASRE and GBRE guide investors through this process – from initial orientation to completed structure, in close cooperation with Swiss specialists.Une SPV correctement structurée est pour les investisseurs étrangers un instrument légal et établi pour participer à des projets immobiliers suisses – même là où l'acquisition directe ne serait pas possible. L'effort est réel : constitution, administration continue, planification fiscale. Pour des club deals structurés avec des objectifs de rendement clairs, il est justifié. ASRE et GBRE accompagnent les investisseurs tout au long de ce processus – de l'orientation initiale à la structure finalisée, en étroite coopération avec des spécialistes suisses.Правилно структурираната SPV е за чуждестранните инвеститори законен и утвърден инструмент за участие в швейцарски проекти за недвижими имоти – дори там, където директното придобиване не би било възможно. Усилията са реални: учредяване, текуща администрация, данъчно планиране. За структурирани клубни сделки с ясни цели за доходност, те са оправдани. ASRE и GBRE придружават инвеститорите в този процес – от първоначалната ориентация до завършената структура, в тясно сътрудничество с швейцарски специалисти.