Die Schweiz gilt international als Niedrigsteuerland – zu Recht. Körperschaftssteuersätze von 12–20% liegen weit unter dem EU-Schnitt. Für ausländische Investoren, die zusätzlich ein günstiges Doppelbesteuerungsabkommen nutzen können, ist das Bild noch attraktiver.
Switzerland is internationally regarded as a low-tax country – rightly so. Corporate tax rates of 12–20% are well below the EU average. For foreign investors who can additionally benefit from a favourable double taxation agreement, the picture is even more attractive.
La Suisse est internationalement reconnue comme un pays à faible imposition – à juste titre. Les taux d'imposition des sociétés de 12–20% sont bien en dessous de la moyenne européenne. Pour les investisseurs étrangers pouvant bénéficier d'une convention de double imposition favorable, le tableau est encore plus attractif.
Швейцария се счита международно за страна с ниски данъци – основателно. Корпоративни данъчни ставки от 12–20% са значително под средното ниво в ЕС. За чуждестранни инвеститори с благоприятна СИДДО картината е още по-привлекателна.
Überblick – welche Steuern sind relevant?Overview – which taxes are relevant?Aperçu – quels impôts sont pertinents ?Преглед – кои данъци са релевантни?
Ausländische Investoren, die in Schweizer Immobilien investieren – direkt oder via SPV – sind mit einer Reihe von Schweizer Steuern konfrontiert. Die wichtigsten sind: die Grundstückgewinnsteuer beim Exit, die Verrechnungssteuer auf Dividenden und Zinsen, die Einkommens- und Gewinnsteuer der SPV sowie kantonal unterschiedliche Vermögens- und Liegenschaftssteuern. Hinzu kommen allfällige Steuerpflichten im Wohnsitzstaat des Investors – hier greifen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA).
Foreign investors investing in Swiss real estate – directly or via SPV – face a range of Swiss taxes. The most important are: the real estate gains tax at exit, the withholding tax on dividends and interest, the income and profit tax of the SPV, and canton-specific wealth and property taxes. In addition, there may be tax obligations in the investor's country of residence – this is where double taxation agreements (DTAs) come into play.
Les investisseurs étrangers qui investissent dans l'immobilier suisse – directement ou via SPV – font face à une série d'impôts suisses. Les plus importants sont : l'impôt sur les gains immobiliers à la sortie, l'impôt anticipé sur les dividendes et intérêts, l'impôt sur le bénéfice du SPV, ainsi que les impôts sur la fortune et sur les immeubles variant selon les cantons. S'y ajoutent d'éventuelles obligations fiscales dans le pays de résidence – c'est là qu'interviennent les conventions de double imposition (CDI).
Чуждестранните инвеститори в швейцарски недвижими имоти се сблъскват с редица данъци: данъкът върху печалбата от недвижими имоти при изход, данъкът при източника върху дивиденти и лихви, данъкът върху доходите и печалбата на SPV, и кантонални данъци върху имуществото и имотите.
1. Grundstückgewinnsteuer1. Real estate gains tax1. Impôt sur les gains immobiliers1. Данък върху печалбата от недвижими имоти
Die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) ist eine kantonale Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft. Sie trifft grundsätzlich jeden – unabhängig vom Wohnsitz des Verkäufers. Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und den anrechenbaren Anlagekosten (Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen + Nebenkosten).
The real estate gains tax (GGSt) is a cantonal tax on the profit from the sale of a property. It applies to everyone – regardless of the seller's place of residence. The tax is levied on the difference between the sale price and the allowable cost basis (purchase price + value-enhancing investments + ancillary costs).
L'impôt sur les gains immobiliers (GGSt) est un impôt cantonal sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Il s'applique à tous – indépendamment du domicile du vendeur. L'impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et les coûts d'acquisition déductibles (prix d'achat + investissements augmentant la valeur + frais accessoires).
Данъкът върху печалбата от недвижими имоти (GGSt) е кантонален данък върху печалбата от продажба на имот. Облага се разликата между продажната цена и допустимите разходи (покупна цена + инвестиции за подобрения + допълнителни разходи).
Wichtig: Dieses Beispiel ist eine stark vereinfachte Illustration. Tatsächliche Steuersätze variieren je nach Kanton, Gemeinde und spezifischer Haltedauer erheblich.
Important: This example is a highly simplified illustration. Actual tax rates vary considerably by canton, municipality and specific holding period.
Important : cet exemple est une illustration très simplifiée. Les taux d'imposition réels varient considérablement selon le canton, la commune et la durée de détention spécifique.
Важно: Този пример е силно опростена илюстрация. Реалните данъчни ставки варират значително в зависимост от кантона, общината и срока на държане.
2. Verrechnungssteuer auf Dividenden2. Withholding tax on dividends2. Impôt anticipé sur les dividendes2. Данък при източника върху дивиденти
Die Schweiz erhebt auf Dividenden und Zinsen eine Verrechnungssteuer von 35% – eine der höchsten in Europa. Für in der Schweiz ansässige Empfänger ist sie vollständig rückforderbar. Für ausländische Investoren hängt die Rückerstattung vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ab.
Switzerland levies a withholding tax of 35% on dividends and interest – one of the highest in Europe. For recipients resident in Switzerland it is fully refundable. For foreign investors, the refund depends on the applicable double taxation agreement (DTA).
La Suisse prélève un impôt anticipé de 35% sur les dividendes et intérêts – l'un des plus élevés d'Europe. Pour les bénéficiaires résidant en Suisse, il est entièrement remboursable. Pour les investisseurs étrangers, le remboursement dépend de la convention de double imposition (CDI) applicable.
Швейцария налага данък при източника от 35% върху дивиденти и лихви – един от най-високите в Европа. За чуждестранни инвеститори възстановяването зависи от приложимата СИДДО.
«35% Verrechnungssteuer klingt abschreckend. In der Praxis zahlt ein Investor aus einem DBA-Land oft nur 15% effektiv – durch Rückerstattung des Differenzbetrags. Entscheidend ist, ob ein günstiges DBA mit dem Wohnsitzstaat besteht.»
«35% withholding tax sounds daunting. In practice, an investor from a DTA country often pays only 15% effectively – through refund of the difference. What matters is whether a favourable DTA exists with the country of residence.»
«35% d'impôt anticipé semble dissuasif. En pratique, un investisseur d'un pays avec CDI ne paie souvent que 15% effectivement – grâce au remboursement de la différence. Ce qui compte, c'est l'existence d'une CDI favorable avec le pays de résidence.»
«35% данък при източника звучи обезкуражително. На практика инвеститор от страна с СИДДО често плаща само 15% ефективно. Решаващо е дали съществува благоприятна СИДДО с държавата на пребиваване.»
ASRE × GBRE – sachliche Einschätzung, keine SteuerberatungASRE × GBRE – factual assessment, not tax adviceASRE × GBRE – évaluation factuelle, pas de conseil fiscalASRE × GBRE – фактическа оценка, не данъчна консултация
3. Gewinnsteuer der SPV3. Corporate profit tax of the SPV3. Impôt sur le bénéfice du SPV3. Данък върху печалбата на SPV
Eine in der Schweiz domizilierte SPV unterliegt der Schweizer Gewinnsteuer – Bundessteuer ca. 7.8% plus kantonale Steuer. Der effektive Gesamtsteuersatz liegt heute in den meisten Kantonen zwischen 12% und 21% auf den Reingewinn.
An SPV domiciled in Switzerland is subject to Swiss corporate profit tax – federal tax approx. 7.8% plus cantonal tax. The effective total tax rate today ranges in most cantons between 12% and 21% on net profit.
Un SPV domicilié en Suisse est soumis à l'impôt sur le bénéfice suisse – impôt fédéral env. 7,8% plus impôt cantonal. Le taux global effectif se situe aujourd'hui dans la plupart des cantons entre 12% et 21% du bénéfice net.
SPV с домицил в Швейцария подлежи на швейцарски корпоративен данък върху печалбата – федерален данък прибл. 7,8% плюс кантонален данък. Ефективната обща ставка е между 12% и 21%.
Der Kanton des Domizils der SPV ist steuerlich relevant – nicht nur für die laufende Besteuerung, sondern auch im Hinblick auf Haltedauer und Exit. Eine bewusste Domizilwahl gehört zur Strukturierungsarbeit.
The canton of the SPV's domicile is tax-relevant – not only for ongoing taxation, but also with regard to the holding period and exit. A deliberate choice of domicile is part of the structuring work.
Le canton de domicile du SPV est fiscalement pertinent – pas seulement pour l'imposition courante, mais aussi pour la durée de détention et la sortie. Le choix délibéré du domicile fait partie du travail de structuration.
Кантонът на домицила на SPV е данъчно релевантен – не само за текущото облагане, но и по отношение на срока на държане и изхода.
4. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)4. Double taxation agreements (DTA)4. Conventions de double imposition (CDI)4. Спогодби за избягване на двойно данъчно облагане (СИДДО)
Die Schweiz hat mit über 100 Ländern DBA abgeschlossen. Diese regeln, welcher Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkunftsarten hat – und verhindern, dass dieselbe Einkunft zweimal vollständig besteuert wird.
Switzerland has concluded DTAs with over 100 countries. These determine which state has the right to tax specific types of income – and prevent the same income from being fully taxed twice.
La Suisse a conclu des CDI avec plus de 100 pays. Elles déterminent quel État a le droit d'imposer certains types de revenus – et empêchent le double imposition intégral du même revenu.
Швейцария е сключила СИДДО с над 100 страни. Те определят коя държава има право да облага конкретни видове доходи.
| LandCountryPaysСтрана | DBA mit CHDTA with CHCDI avec CHСИДДО с CH | Verrechnungssteuer reduziert aufWithholding tax reduced toImpôt anticipé réduit àДанък при източника намален до |
|---|---|---|
| Deutschland / Germany / Allemagne / Германия | ✓ DBA | 15% |
| Bulgarien / Bulgaria / Bulgarie / България | ✓ DBA | 10% |
| UK | ✓ DBA | 15% |
| UAE | ✓ DBA | 5% |
| Singapur / Singapore / Сингапур | ✓ DBA | 5% |
| Kein DBA (Beispiel)No DTA (example)Sans CDI (exemple)Без СИДДО (пример) | ✗ | 35% |
Bulgarien und die UAE stechen dabei positiv hervor: Bulgaren zahlen auf CH-Dividenden nur 10% Verrechnungssteuer, UAE-Residenten sogar nur 5% – sofern die DBA-Voraussetzungen erfüllt sind. Ein weiterer Grund, warum diese Investorengruppen besonders an Schweizer Strukturen interessiert sind.
Bulgaria and the UAE stand out positively: Bulgarians pay only 10% withholding tax on CH dividends, UAE residents even just 5% – provided the DTA conditions are met. A further reason why these investor groups are particularly interested in Swiss structures.
La Bulgarie et les EAU se distinguent positivement : les Bulgares ne paient que 10% d'impôt anticipé sur les dividendes suisses, les résidents des EAU seulement 5% – à condition que les exigences de la CDI soient remplies. Une raison supplémentaire pour laquelle ces groupes d'investisseurs s'intéressent particulièrement aux structures suisses.
България и ОАЕ се открояват положително: българи плащат само 10% данък при източника върху швейцарски дивиденти, резиденти на ОАЕ – дори само 5%. Още една причина, поради която тези групи инвеститори са особено заинтересовани от швейцарски структури.
5. Einkommenssteuer im Wohnsitzstaat5. Income tax in the country of residence5. Impôt sur le revenu dans le pays de résidence5. Данък върху доходите в страната на пребиваване
Dividenden, die ein ausländischer Investor aus seiner SPV-Beteiligung erhält, unterliegen zusätzlich der Einkommenssteuer seines Wohnsitzstaates. Das DBA regelt, wie die in der Schweiz bezahlte Verrechnungssteuer auf die Heimatsteuer angerechnet werden kann. In vielen Fällen wird die CH-Quellensteuer voll oder teilweise angerechnet – eine vollständige Doppelbesteuerung wird vermieden.
Dividends received by a foreign investor from their SPV participation are additionally subject to income tax in their country of residence. The DTA governs how the withholding tax paid in Switzerland can be credited against the home country tax. In many cases the CH withholding tax is fully or partially credited – full double taxation is avoided.
Les dividendes reçus par un investisseur étranger de sa participation dans le SPV sont en outre soumis à l'impôt sur le revenu dans son pays de résidence. La CDI régit la manière dont l'impôt anticipé payé en Suisse peut être imputé sur l'impôt national. Dans de nombreux cas, l'impôt suisse est imputé en totalité ou partiellement – évitant ainsi une double imposition complète.
Дивидентите, получени от чуждестранен инвеститор, допълнително подлежат на данъчно облагане в страната му на пребиваване. СИДДО урежда как удържаният в Швейцария данък може да се приспадне от местния данък.
Fazit – was Investoren mitnehmen solltenConclusion – key takeaways for investorsConclusion – ce que les investisseurs doivent retenirЗаключение – основни изводи за инвеститорите
Die Steuerseite einer Schweizer Immobilieninvestition ist komplex, aber planbar. Drei Faktoren bestimmen die effektive Steuerlast massgeblich: Haltedauer (längere Haltedauer senkt die GGSt), Domizilkanton der SPV (grosse Unterschiede bei Gewinnsteuer) und Wohnsitzstaat des Investors (DBA-Regelung für Verrechnungssteuer). Wer diese drei Stellschrauben versteht und frühzeitig plant, kann die Gesamtsteuerlast legal und erheblich optimieren. ASRE begleitet Investoren durch diesen Orientierungsprozess – für die konkrete Steuerplanung vermitteln wir Schweizer Steuerberater.
The tax side of a Swiss real estate investment is complex, but plannable. Three factors largely determine the effective tax burden: holding period, SPV's canton of domicile and investor's country of residence. Those who understand these three levers and plan early can legally and significantly optimise the overall tax burden. ASRE guides investors through this orientation process – for concrete tax planning we connect investors with Swiss tax advisors.
La fiscalité d'un investissement immobilier suisse est complexe, mais planifiable. Trois facteurs déterminent largement la charge fiscale effective : durée de détention, canton de domicile du SPV et pays de résidence de l'investisseur. Ceux qui comprennent ces trois leviers et planifient tôt peuvent optimiser légalement et significativement la charge fiscale globale. ASRE guide les investisseurs dans ce processus d'orientation – pour la planification fiscale concrète, nous mettons les investisseurs en relation avec des conseillers fiscaux suisses.
Данъчната страна на инвестицията в швейцарски недвижими имоти е сложна, но планируема. Три фактора определят ефективната данъчна тежест: срок на държане, кантон на домицила на SPV и страна на пребиваване на инвеститора. ASRE придружава инвеститорите в този ориентировъчен процес.