Tokenisierung von Immobilien 2026 — Hype oder echter Markt? Real estate tokenisation 2026 — hype or market? Tokenisation immobilière 2026 — hype ou marché réel ? Токенизация на имоти 2026 — хайп или реален пазар?

Was Tokenisierung eigentlich bedeutet What tokenisation actually means Ce que signifie réellement la tokenisation Какво всъщност означава токенизацията

Tokenisierung bedeutet: Ein reales Asset — eine Immobilie, ein Gebäude, ein Portfolio — wird rechtlich in einer Gesellschaft (SPV) gebündelt, und diese Gesellschaftsanteile werden als digitale Token auf einer Blockchain ausgegeben. Jeder Token repräsentiert einen Bruchteil des Eigentumsrechts. Der Kauf eines Tokens ist rechtlich der Kauf eines Gesellschaftsanteils — kein direktes Grundbuch-Eigentum. Tokenisation means: a real asset — a property, a building, a portfolio — is legally consolidated in a company (SPV), and shares in this company are issued as digital tokens on a blockchain. Each token represents a fractional ownership right. Buying a token is legally buying a company share — not direct land registry ownership. La tokenisation signifie : un actif réel — un bien immobilier, un immeuble, un portefeuille — est juridiquement consolidé dans une société (SPV), et les parts de cette société sont émises sous forme de tokens numériques sur une blockchain. Chaque token représente une fraction du droit de propriété. Acheter un token, c'est juridiquement acheter une part de société — pas une propriété directe au registre foncier. Токенизацията означава: реален актив — имот, сграда, портфолио — се консолидира правно в дружество (SPV), а дяловете се издават като цифрови токени в блокчейн. Всеки токен представлява дробна собственост. Купуването на токен е правно купуване на дял — не пряка собственост в имотния регистър.

Das Versprechen ist präzise: Wer eine Immobilie im Wert von CHF 5 Millionen kaufen will, braucht CHF 5 Millionen. Tokenisierung soll das aufbrechen — CHF 25'000 kaufen einen Anteil mit derselben wirtschaftlichen Logik wie eine Aktie. Und genau wie Aktien sollen diese Anteile auf einem Sekundärmarkt handelbar sein. The promise is precise: anyone wanting to buy a property worth CHF 5 million needs CHF 5 million. Tokenisation promises to break this open — CHF 25,000 buys a share with the same economic logic as a stock. And just like stocks, these shares should be tradeable on a secondary market. La promesse est précise : quiconque veut acheter un bien d'une valeur de CHF 5 millions a besoin de CHF 5 millions. La tokenisation promet de briser cette barrière — CHF 25 000 achètent une part qui suit la même logique économique qu'une action, négociable sur un marché secondaire. Обещанието е точно: всеки, който иска да купи имот за CHF 5 милиона, се нуждае от CHF 5 милиона. Токенизацията обещава да разбие това — CHF 25 000 купуват дял със същата икономическа логика като акция, търгуема на вторичен пазар.

Der Markt heute — ehrliche Zahlen The market today — honest figures Le marché aujourd'hui — des chiffres honnêtes Пазарът днес — честни числа

Bis Mitte 2025 wurden rund 25 Milliarden US-Dollar in tokenisierten Real-World-Assets auf Blockchains gebracht — exklusive Stablecoins. Der weit überwiegende Teil entfällt auf tokenisierte US-Staatsanleihen und Private Credit — Instrumente, die institutionelle Investoren halten und nicht aktiv handeln. Tokenisierte Immobilien machen weniger als 2% aus. Global: schätzungsweise 300 bis 500 Millionen Dollar. By mid-2025, approximately USD 25 billion in tokenised real-world assets had been brought onto blockchains — excluding stablecoins. The vast majority falls on tokenised US Treasuries and private credit — instruments held by institutional investors and not actively traded. Tokenised real estate accounts for less than 2%. Globally: an estimated USD 300–500 million. À mi-2025, environ 25 milliards de dollars en actifs réels tokenisés avaient été mis sur des blockchains — hors stablecoins. La grande majorité concerne des bons du Trésor américains tokenisés et du crédit privé — instruments détenus par des investisseurs institutionnels et non négociés activement. L'immobilier tokenisé représente moins de 2%. Mondialement : environ 300 à 500 millions de dollars. До средата на 2025 г. около 25 милиарда долара в токенизирани активи от реалния свят бяха поставени в блокчейни — без стабилни монети. Огромната част са токенизирани американски облигации и частен кредит — инструменти, нетъргувани активно. Токенизираните имоти представляват под 2%. Глобално: приблизително 300–500 милиона долара.

Die wichtigste Erkenntnis: Selbst bei theoretisch handelbaren Assets ist das tatsächliche Sekundärmarkt-Volumen minimal. Lange Halteperioden, wenige aktive Wallets, kaum Umsatz. Die technische Infrastruktur existiert — der Marktplatz mit echten Käufern und Verkäufern noch nicht. The most important finding: even for theoretically tradeable assets, actual secondary market volume is minimal. Long holding periods, few active wallets, almost no turnover. The technical infrastructure exists — the marketplace with real buyers and sellers does not yet. Le constat le plus important : même pour les actifs théoriquement négociables, le volume réel du marché secondaire est minimal. Longues périodes de détention, peu de portefeuilles actifs, presque aucun chiffre d'affaires. L'infrastructure technique existe — la place de marché avec de vrais acheteurs et vendeurs, non. Най-важното заключение: дори при теоретично търгуеми активи реалният обем на вторичния пазар е минимален. Дълги периоди на задържане, малко активни портфейли, почти никакъв оборот. Техническата инфраструктура съществува — пазарът с реални купувачи и продавачи все още не.

Wo es funktioniert Where it works Là où ça fonctionne Къде работи

Es gibt Plattformen, die echte Deals machen — vor allem in Dubai und den USA. RealT tokenisiert US-Mietobjekte; Mieteinnahmen fliessen per Smart Contract automatisch an Token-Halter. tZERO betreibt eine regulierte Handelsplattform für tokenisierte Immobilien-Securities. DigiShares ermöglicht Tokenisierung in über 40 Ländern. Das Gemeinsame: Sie funktionieren dort, wo die Regulierung klar ist und das Asset laufenden Cash-Flow hat — Mieteinnahmen, nicht Wertsteigerungsspekulation. There are platforms doing real deals — primarily in Dubai and the US. RealT tokenises US rental properties; rental income flows automatically to token holders via smart contract. tZERO operates a regulated trading platform for tokenised real estate securities. DigiShares enables tokenisation in over 40 countries. The common thread: they work where regulation is clear and the asset generates ongoing cash flow — rental income, not appreciation speculation. Il existe des plateformes qui font de vraies transactions — principalement à Dubaï et aux États-Unis. RealT tokenise des biens locatifs américains ; les revenus locatifs affluent automatiquement vers les détenteurs via smart contract. tZERO gère une plateforme réglementée pour les titres immobiliers tokenisés. DigiShares permet la tokenisation dans plus de 40 pays. Le point commun : elles fonctionnent là où la réglementation est claire et où l'actif génère un flux de trésorerie continu — revenus locatifs, pas spéculation. Има платформи, правещи реални сделки — основно в Дубай и САЩ. RealT токенизира американски наемни имоти; наемният доход се разпределя автоматично чрез смарт контракт. tZERO управлява регулирана платформа за токенизирани имотни ценни книжа. DigiShares позволява токенизация в над 40 страни. Общото: те работят там, където регулацията е ясна и активът генерира текущ паричен поток — наемни приходи, не спекулация.

Asset-Klassen im Vergleich Asset classes compared Classes d'actifs comparées Сравнение на класове активи

Die Schweiz: Sonderfall Lex Koller Switzerland: the Lex Koller exception La Suisse : l'exception Lex Koller Швейцария: особеният случай Lex Koller

Wer Swiss Real Estate tokenisieren will, trifft auf ein Problem, das keine Blockchain der Welt löst: das Lex Koller. Das Schweizer Bundesgesetz beschränkt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland — direkt oder indirekt. Die Frage ist nicht ob, sondern wie eine Struktur aufgebaut werden muss, um konform zu sein. Anyone wanting to tokenise Swiss real estate faces a problem no blockchain solves: Lex Koller. The Swiss federal law restricts the acquisition of residential real estate by persons abroad — directly or indirectly. The question is not whether but how a structure must be built to be compliant. Quiconque souhaite tokeniser l'immobilier suisse rencontre un problème qu'aucune blockchain ne résout : la Lex Koller. La loi fédérale suisse restreint l'acquisition de biens résidentiels par des personnes à l'étranger — directement ou indirectement. La question n'est pas de savoir si, mais comment une structure doit être construite pour être conforme. Всеки, който иска да токенизира швейцарски имоти, се сблъсква с проблем, който никой блокчейн не решава: Lex Koller. Швейцарският федерален закон ограничава придобиването на жилищни имоти от лица в чужбина — пряко или косвено. Въпросът не е дали, а как трябва да бъде изградена структура, за да бъде съобразена.

Eine korrekt aufgesetzte SPV-Struktur mit Schweizer Domizil, die nicht mehrheitlich von ausländischen Personen kontrolliert wird, kann Lex-Koller-konform sein. Das ist genau das, was GBRE und ASRE seit Jahren strukturieren — Club Deals mit SPVs, regulatorisch sauber aufgesetzt. Tokenisierung ist in diesem Sinne keine neue Erfindung. Es ist eine digitale Schicht über einem Modell, das wir bereits betreiben. A correctly established SPV structure with Swiss domicile, not majority-controlled by foreign persons, can be Lex Koller-compliant. This is precisely what GBRE and ASRE have been structuring for years — club deals with SPVs set up in regulatory compliance. In this sense, tokenisation is not a new invention. It is a digital layer on top of a model we already operate. Une structure SPV correctement établie avec domicile suisse, non contrôlée majoritairement par des personnes étrangères, peut être conforme à la Lex Koller. C'est précisément ce que GBRE et ASRE structurent depuis des années — des club deals avec des SPV établis en conformité réglementaire. En ce sens, la tokenisation n'est pas une invention nouvelle. C'est une couche numérique sur un modèle que nous opérons déjà. Правилно установена SPV структура с швейцарско местонахождение, не контролирана мнозинствено от чуждестранни лица, може да бъде съобразена с Lex Koller. Именно това GBRE и ASRE структурират от години — клубни сделки с SPV в регулаторно съответствие. В този смисъл токенизацията не е ново изобретение. Тя е цифров слой върху модел, който вече прилагаме.

Was das bedeutet für GBRE und ASRE What this means for GBRE and ASRE Ce que cela signifie pour GBRE et ASRE Какво означава това за GBRE и ASRE

Wir machen seit Jahren, was Tokenisierung verspricht — nur ohne Blockchain. Unser Club-Deal-Modell bündelt qualifizierte Investoren in einer SPV, die an einem konkreten Schweizer Objekt beteiligt sind. Der Deal-Flow kommt von GBRE — 30 Jahre Mikrolage-Expertise, Pipeline bis CHF 73 Millionen. Die Frage ist nicht ob wir tokenisieren. Die Frage ist: Wann macht eine digitale Schicht unsere Club Deals besser — und für wen? We have been doing for years what tokenisation promises — just without blockchain. Our club deal model pools qualified investors in an SPV holding a stake in a specific Swiss property. The deal flow comes from GBRE — 30 years of micro-location expertise, pipeline up to CHF 73 million. The question is not whether we tokenise. The question is: when does a digital layer make our club deals better — and for whom? Nous faisons depuis des années ce que la tokenisation promet — sans blockchain. Notre modèle de club deal regroupe des investisseurs qualifiés dans un SPV détenant une participation dans un bien suisse précis. Le deal flow vient de GBRE — 30 ans d'expertise en micro-localisation, pipeline jusqu'à CHF 73 millions. La question n'est pas de savoir si nous tokenisons. La question est : quand une couche numérique améliore-t-elle nos club deals — et pour qui? Правим от години това, което токенизацията обещава — само без блокчейн. Нашият модел на клубни сделки обединява квалифицирани инвеститори в SPV с дял в конкретен швейцарски имот. Потокът от сделки идва от GBRE — 30 години опит в микролокации, тръбопровод до CHF 73 милиона. Въпросът не е дали токенизираме. Въпросът е: кога цифровият слой подобрява нашите клубни сделки — и за кого?

Das Fazit: Kein Hype — aber kein Wundermittel The conclusion: not hype — but not a silver bullet La conclusion : pas du hype — mais pas non plus une solution miracle Заключението: не хайп — но и не панацея

Tokenisierung von Immobilien ist 2026 kein Hype mehr — aber auch noch keine ausgereifte Infrastruktur, der man blind vertrauen sollte. Der Markt für Miet-Immobilien mit laufendem Cash-Flow ist real und wächst. Der Sekundärmarkt ist dünn. Die regulatorische Lage in der Schweiz ist lösbar — aber aufwändig. Real estate tokenisation in 2026 is no longer hype — but it is not yet a mature infrastructure to trust blindly. The market for rental properties with ongoing cash flow is real and growing. The secondary market is thin. The regulatory situation in Switzerland is solvable — but demanding. La tokenisation immobilière en 2026 n'est plus du hype — mais ce n'est pas non plus une infrastructure mature à laquelle se fier aveuglément. Le marché des biens locatifs à flux de trésorerie continu est réel et croissant. Le marché secondaire est mince. La situation réglementaire en Suisse est soluble — mais exigeante. Токенизацията на имоти през 2026 г. вече не е хайп — но все още не е зряла инфраструктура, на която да се доверяваш сляпо. Пазарът на наемни имоти с текущ паричен поток е реален и расте. Вторичният пазар е слаб. Регулаторната ситуация в Швейцария е решима — но взискателна.

Für GBRE und ASRE bedeutet das: Wir schauen weiter hin. Wir testen. Wir sprechen mit Plattformen, die konkrete Erfahrung mit regulierten Strukturen haben — nicht mit solchen, die Blockchain als Marketing-Vokabel nutzen. Konkret führen wir aktuell erste Gespräche mit spezialisierten Tokenisierungsplattformen, die Erfahrung mit europäischen Strukturen und institutionellen Investoren mitbringen. Der nächste Schritt ist kein Pivot. Es ist ein Gespräch. For GBRE and ASRE, this means: we continue watching. We test. We talk to platforms with concrete experience in regulated structures — not those using blockchain as a marketing term. Concretely, we are currently in initial conversations with specialised tokenisation platforms that bring experience with European structures and institutional investors. The next step is not a pivot. It is a conversation. Pour GBRE et ASRE, cela signifie : nous continuons à observer. Nous testons. Nous parlons aux plateformes ayant une expérience concrète des structures réglementées — pas à celles qui utilisent la blockchain comme terme marketing. Concrètement, nous menons actuellement de premières discussions avec des plateformes de tokenisation spécialisées ayant une expérience des structures européennes et des investisseurs institutionnels. La prochaine étape n'est pas un pivot. C'est une conversation. За GBRE и ASRE това означава: продължаваме да наблюдаваме. Тестваме. Говорим с платформи, имащи конкретен опит с регулирани структури — не с тези, използващи блокчейн като маркетингов термин. Конкретно водим в момента първи разговори със специализирани платформи за токенизация с опит в европейски структури и институционални инвеститори. Следващата стъпка не е пивот. Тя е разговор.